|
Shih c. Groupe construction Royale inc. |
2011 QCCQ 488 |
JL2829
COUR DU QUÉBEC
« Division des petites créances »
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE LONGUEUIL
LOCALITÉ DE LONGUEUIL
« Chambre civile »
N° : 505-32-025798-092
DATE : 6 janvier 2011
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.
______________________________________________________________________
PING-KENG SHIH
XIN YIN PAN
TOMMY NGUYEN
THI THU PHUONG NGUYEN
Parties demanderesses
c.
GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC.
Partie défenderesse
______________________________________________________________________
JUGEMENT
______________________________________________________________________
[1] VU la preuve testimoniale et documentaire offerte par les parties;
[2] CONSIDÉRANT que les demandeurs réclament la somme de 3 454,56 $ pour les motifs ainsi énoncés à leur demande datée du 3 août 2009 :
"Nouvelle construction (7875-7877-7879) achetée de Construction Royale; prise de possession le 20-nov-2007. Vers la fin 2008 (nov et déc), nous recevons des comptes de taxes scolaires et municipales pour les années 2006/2007/2008. Les comptes contenaient des charges d'intérêt et de pénalités pour retard, ce qui nous surprend car nous les recevions pour la première fois. Nous appelons les services concernés et apprenons que Royale avait reçu les comptes au printemps 2008 (certains même en 2007), mais n'avait non seulement pas payé sa part, mais n'a même pas pris la peine de nous informer de leur existence..
Etant donné l'urgence de la situation, les intérêts et pénalités s'accumulant quotidiennement, nous donnons un avis à Construction Royale (10-dec-08) afin qu'ils paient leur part le plus rapidement possible. Voyant qu'ils ne répondent pas à nos requêtes et multiples appels, nous n'avons d'autre choix que de payer nous-même leur part (9-jan-09). Nous leur donnons un deuxième avis le 14-jan-09. Royale traîne jusqu'au 3-fév-09 avant de nous rembourser une somme inférieure à ce qu'il nous devait. Nous avons dû faire une séparation de taxe par un notaire et avons mis Royale en demeure le 17-mar-09; Royale n'a jamais répondu.
Nous réclamons $1141.28 en taxes/intérêt/pénalité qu'ils n'ont toujours pas remboursé, ainsi que 423.28$ en frais de notaire, 690$ en temps perdu et 1200$ en dommages moraux et exemplaires. Plus intérêt 5% depuis 29/03/09."
[3] CONSIDÉRANT que la partie défenderesse Groupe Construction Royale Inc., représentée à l'audience par monsieur Nicolas April, refuse de payer la somme réclamée pour les motifs ainsi énoncés à sa contestation datée du 24 septembre 2009 :
"Les sommes réclamees par la demande ne sont pas dûs au demandeur.
Que les demandeurs fractionne leurs demandes relativement au dossier de la Cour Supérieure 505-17-045566-083." (sic)
[4] CONSIDÉRANT qu'il n'est pas contesté que les demandeurs ont acheté une maison et un terrain de la défenderesse Groupe Construction Royale Inc. le 20 novembre 2007, les ajustements ayant été calculés au 16 novembre 2007 chez le notaire;
[5] CONSIDÉRANT qu'il appert du contrat notarié produit en preuve (P-12) que la vente ait été faite avec la garantie légale et que la défenderesse déclarait que " Tous les impôts fonciers ainsi que les droits de mutation dus par suite de mutations antérieures et qui sont échus ont été acquittés sans subrogation " et qu'il s'agissait d'un " immeuble libre de toute hypothèque, redevance, priorité ou charge quelconque ";
[6] CONSIDÉRANT que les demandeurs ont prouvé que le ou vers le 3 novembre 2008, ils ont reçu de la ville de Brossard les comptes de taxes foncières et scolaires impayées pour les exercices financiers 2006, 2007 et 2008, taxes qu'ils ont entièrement acquittées ultérieurement;
[7] CONSIDÉRANT que les demandeurs ont prouvé que la partie défenderesse Construction Royale Inc. avait reçu lesdits comptes de taxes, et n'a jamais fait de paiement ni ne les a avisés;
[8] CONSIDÉRANT qu'il n'est pas contesté que le ou vers le 3 février 2009, après discussions, la partie défenderesse a remboursé aux demandeurs la somme de 2 117,39 $ qu'elle considère être sa quote-part dans le paiement desdites taxes pour la période du 4 mai 2007 au 16 novembre 2007;
[9] CONSIDÉRANT que la partie défenderesse allègue avoir acheté le terrain du promoteur 9154-4825 Québec Inc. le 5 avril 2007 et qu'en ce qui concerne les taxes impayées avant cette dernière date, les demandeurs doivent s'adresser à cette compagnie;
[10]
CONSIDÉRANT
l'article
"Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est libre de tous droits , à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente.
Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette ainsi garantie." (nos soulignements)
[11]
CONSIDÉRANT
qu'en vertu de l'article
[12]
CONSIDÉRANT
l'article
"Les créances prioritaires des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sont constitutives d'un droit réel .
Elles confèrent à leur titulaire le droit de suivre les biens qui y sont assujettis en quelques mains qu'ils soient." (nos soulignements)
[13] CONSIDÉRANT qu'en vertu des articles précités, le Tribunal est d'avis que la défenderesse devait, conformément à sa déclaration dans le contrat de vente, s'assurer que les taxes scolaires et municipales étaient payées lorsque les demandeurs ont acheté le terrain et le triplex le 16 novembre 2007, ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce;
[14] CONSIDÉRANT que la partie défenderesse doit donc assumer les taxes impayées en date du 16 novembre 2007, et que les demandeurs ont prouvé que ces taxes totalisent la somme de 1 141,28 $;
[15] CONSIDÉRANT qu'à cette somme de 1 141,28 $ constituant les taxes municipales et scolaires impayées, de même que les intérêts et pénalités que les demandeurs ont dû supporter à raison de l'omission de la partie défenderesse, le Tribunal ajoute une somme forfaitaire de 750 $ pour compenser tous les autres dommages et inconvénients connus par les demandeurs, notamment les pertes de temps et les frais de notaire;
[16] CONSIDÉRANT que le Tribunal ne fait pas droit à la somme réclamée de 1 200 $ en dommages exemplaires puisqu'il appert qu'il ne s'agit aucunement d'un cas où de tels dommages peuvent être octroyés;
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[17] ACCUEILLE partiellement la demande,
[18]
CONDAMNE
la partie défenderesse Groupe Construction Royale Inc. à
payer aux demandeurs Ping-Keng Shih, Xin Yin Pan, Tommy Nguyen et Thi Thu
Phuong Nguyen la somme de 1 891,28 $ avec intérêts au taux légal et
l'indemnité additionnelle prévue à l'article
__________________________________
MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.