Bricault c. Ritchie							2012 QCCQ 5593
COUR DU QUÉBEC
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			MONTRÉAL
LOCALITÉ DE				MONTRÉAL
« Chambre civile  »
N° :		500-22-169657-106
DATE :	Le 5 juillet 2012
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE					L’HONORABLE	SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q.
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ALAIN BRICAULT
Demandeur
c.
NATHALIE RITCHIE
Défenderesse/Demanderesse en garantie
c.
DAVID LAREAU
Défendeur en garantie
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JUGEMENT
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[1]            Le demandeur, Alain Bricault (« Bricault ») allègue que la défenderesse, Nathalie Ritchie (« Ritchie ») lui a vendu une propriété affectée d'un vice caché.

[2]            Bricault allègue que Ritchie lui a faussement représenté que la propriété était équipée d'une fosse septique alors que tel ne serait pas le cas.

[3]            Bricault réclame à Ritchie 32 343,61 $ de dommages-intérêts invoquant la garantie du vendeur pour vice caché de l'article 1726 du Code civil du Québec [1] (« C.c.Q. »)

[4]            Ritchie conteste cette réclamation au motif qu'elle a informé Bricault de la présence d'une fosse septique sur son terrain, tel que le lui avait d'ailleurs dit son vendeur, David Lareau (« Lareau »).

[5]            Ritchie allègue que si la preuve révèle qu'il n'y a pas de fosse septique, seul son vendeur Lareau, qu'elle appelle en garantie, doit être tenu responsable.

[6]            Lareau, défendeur en garantie, conteste la requête introductive d'instance en garantie au motif que lorsqu'il a vendu la propriété à Ritchie il l'informa alors que la fosse septique était une cuve installée en 1961 et que cette installation septique était en fin de vie utile.

[7]            Lareau allègue également qu'il demanda que Ritchie fasse évaluer la propriété par un expert indépendant avant de conclure la transaction, mais que cette dernière refusa.  En conséquence, Lareau fit ajouter une clause au contrat que Ritchie accepte l'état actuel de la propriété et s'en déclare satisfaite tout en étant consciente des rénovations à effectuer si elle le désire.

Les faits

[8]             Après avoir entendu la preuve testimoniale et révisé la preuve documentaire, le Tribunal retient les faits pertinents suivants.

[9]            Bricault qui prépare sa retraite vend sa propriété pour en acheter une moins chère ce qui lui permet de rembourser son hypothèque.

[10]         Bricault aurait été intéressé par une première maison qu'il n'achète pas parce que, selon son témoignage, l'installation sanitaire n'était pas assurée par une fosse septique, mais par un simple baril, ce dont il ne veut pas.

[11]         Ensuite, Bricault visite à deux reprises la propriété de Ritchie située au […] à Richelieu.  Il s'agit d'une maison bâtie en 1961.  Bricault rencontre Ritchie en présence des deux agents d'immeuble.

[12]         Il est alors question d'un dégât d'eau, dans le sous-sol, lequel est dû selon Ritchie au drain français qui ne fonctionnait plus.  En conséquence, Ritchie diminue le prix de vente de 3 000 $.

[13]         Bricault témoigne qu'il s'informe si la propriété est équipée d'une fosse septique et Ritchie lui aurait répondu par l'affirmative.  Bricault demande ensuite aux agents d'immeuble où est située la fosse septique et ces derniers lui indiquent qu'ils feront cette vérification.

[14]         Pour Bricault, une fosse septique c'est en béton qui peut durer des vies.  Ce n'est pas un baril.

« Un baril, c'est un baril, une fosse septique c'est une fosse septique.  Je ne veux pas d'un baril. »

[15]         Ainsi, quand Bricault parlait aux agents d'immeuble c'est d'une fosse septique en béton dont il était question.  Jamais il ne s'est imaginé que Ritchie ou les agents d'immeuble parlaient d'un baril lorsqu'ils abordaient la question de la fosse septique.

[16]         Lors du contre-interrogatoire, Bricault a admis avoir pris connaissance de la fiche MLS qui indique que le système d'égout est inconnu.

[17]         Or, selon Bricault, son agent d'immeuble, Pierre Bessette (« Bessette ») aurait vérifié auprès de la ville de Richelieu et aurait confirmé que les installations étaient adéquates.  Bricault ajoute qu'il a fait confiance à Ritchie et à son agent.

[18]         Bricault n'aurait pas demandé à Ritchie de quel type de fosse il s'agit et il n'a pas mandaté non plus Bessette pour obtenir cette information.

[19]         Cependant, ce dernier aurait informé Bricault de quelle façon procéder pour localiser la fosse septique.  Selon Bricault, Bessette avait contacté le puisatier Marcel Davignon (« Davignon ») qui aurait suggéré d'insérer un tuyau de l'intérieur jusqu'à ce qu'il soit stoppé par la fosse septique.

[20]         La preuve révèle que Bricault renonce à faire inspecter la maison.  Il a déjà lui-même construit quatre maisons avec son père.

[21]         Bricault achète la maison et le contrat notarié est signé le 15 août 2008 ( P-1 ) devant la notaire Me Marielle Gagné (« Me Gagné ») en présence des parties au contrat ainsi que de leurs agents respectifs.

[22]         Me Gagné aurait demandé à Ritchie si comme il est indiqué à la clause 13 du contrat P-1 une fosse septique et un puits artésien desservent l'immeuble et cette dernière confirme la présence de ces installations.

[23]         Me Gagné se serait ensuite informé auprès de Ritchie si la vidange de la fosse avait été faite récemment, ce à quoi Bricault répondit que de toute façon, il préférait s'en occuper lui-même.

[24]         Comme Bricault achète sans demander d'emprunt hypothécaire, il n'a pas à obtenir un certificat de conformité des installations sanitaires auprès de la municipalité.

[25]         Au mois de novembre 2008, Bricault note un refoulement d'égout.  Il achète des pastilles pour fosse septique afin de débloquer le système se disant qu'il fera vider la fosse au printemps alors qu'il veut par la même occasion commander un voyage de pierres.

[26]         Effectivement au mois de mai 2009, Bricault entreprend de dégager la fosse septique pour la vider.  Il remarque en surface la présence de matières solides par-dessus le couvercle ( photos G-9 et G-10 ).

[27]         Il témoigne avoir senti de mauvaises odeurs auparavant, mais sans s'inquiéter puisqu'il croyait qu'elles étaient dues à l'épandage d'engrais sur les terres avoisinantes.

[28]         Mais en mai 2009, Bricault constate qu'il y a un débordement et il conclut donc que l'installation sanitaire ne fonctionne pas.

« Je ne savais pas que le système ne fonctionnait pas. »

[29]         Bricault note que le tuyau de raccord en grès à la fosse septique est brisé.  Par ailleurs, Bricault est convaincu que ce ne sont pas les travaux d'excavation qui ont endommagé le tuyau puisqu'il a d'abord utilisé une pelle à la main et non une pelle mécanique.

[30]         En creusant, Bricault découvre un baril enfoui quatre pieds sous terre :

« J'ai eu la surprise, c'est un baril de métal qui laissait tout passer. »

[31]         Bricault appelle Ritchie pour l'en informer.  Elle lui aurait demandé s'il y avait possibilité de s'arranger.  Il lui laisse quelques mois « le temps de s'arranger », mais comme il n'a pas de nouvelles, il retient les services d'un avocat qui l'aide à rédiger une première lettre de mise en demeure le 23 septembre 2009 ( P-4 ).

[32]         Cette lettre intitulée dénonciation d'un vice caché est signée par Bricault personnellement.  Il invoque qu'après excavation du terrain, il a constaté qu'il n'y a pas de fosse septique et que, par conséquent, ceci déroge aux lois et règlements relatifs à la protection de l'environnement.

[33]         Bricault envoie une deuxième lettre de mise en demeure le 4 janvier 2010.  Cette fois, il demande à Ritchie de payer les frais d'installation de la fosse septique de  11 219,78 $ ( P-5 ).

[34]         En fait, les travaux devront être effectués en deux parties.  Au mois d'août 2009, l'entrepreneur Adrien Caron (« Caron ») installe une fosse septique qui comprend un système d'épuration et Bricault paie la somme de 11 219,78 $ par chèque ( P-5A ).

[35]         Caron précise sur la facture P-5 que « le reste des travaux sera effectué en 2010 avec l'accord de la municipalité de Richelieu et le ministère des Transports » soit :

o    Continuer l'exutoire jusqu'à la rue ;

o    Faire des travaux de forage sous la rue ;

o    Continuer l'exutoire à la rivière ;

[36]         Selon l'évaluation ( P-6 ), les travaux résiduels non encore effectués lors de l'audience coûteraient 6 800 $ plus les taxes, sauf à parfaire.

[37]         Les travaux de paysagement pour niveler le terrain et installer la tourbe sont de 2 000 $ ( P-7 ).  Bricault a déboursé 1 000 $ à ce jour.

[38]         Bricault témoigne qu'il a retenu les services de la firme Les Consultants de la Vallée des Forts (« la Vallée des Forts ») pour faire effectuer des tests de sol afin de choisir le modèle de fosse septique le plus approprié pour son terrain.  Bricault a choisi le moins cher.

[39]         Bricault a été avisé par lettre du 25 novembre 2009 de ville de Richelieu, par l'entremise de Mélanie Désormeaux (« Désormeaux ») qu'il droit suivre les plans et devis de l'ingénieur Luc Lemay (« Lemay ») de la firme la Vallée des Forts « dans le but de rendre conforme ces installations septiques. »  Un délai de six mois a été alloué à Bricault.

[40]         Désormeaux ajoute dans cette lettre :

« Vous devez nous démontrer que vous avez obtenu les autorisations nécessaires auprès du ministère des Transports et de toute autre instance gouvernementale pour avoir accès à la rivière et réaliser les travaux selon les normes et lois en vigueur. »

[41]         Bricault témoigne qu'alors qu'il voulait une retraite tranquille il est maintenant aux prises avec un casse-tête pour que la fosse septique soit conforme et acceptée par toutes les instances.  Il ajoute qu'il n'aurait pas acheté cette propriété s'il avait su.

[42]         En conséquence, Bricault réclame à Ritchie 32 343,61 $ détaillé comme suit :

o    Analyse, plans et devis des travaux requis de la Vallée des Forts                 733,69 $

o    Coût des travaux d'installation de la fosse septique                                    11 676,92 $

o    Coût des travaux d'exutoires à la rivière, sauf à parfaire                  7 675,50 $

o    Coût des travaux de remise en état du terrain, sauf à parfaire                   2 257,50 $

o    Dommages, troubles et inconvénients                                                          10 000,00 $

[43]         Concernant les dommages réclamés pour les troubles et inconvénients, Bricault témoigne que toute cette histoire l'incommode au plus haut point.  Il est nerveux, ne mange plus et son moral est très affecté.

[44]         Lemay, ingénieur civil depuis 1994 pour le Groupe Sodinco inc. (« Sodinco ») travaille en sous-traitance avec la Vallée des Forts.

[45]         Lemay explique, lors de son témoignage, que depuis 1981, le règlement Q2-R8 a été adopté, lequel exige l'installation d'une fosse septique et d'un champ d'épuration qui sert de système de filtration.

[46]         Dans le cas de la propriété de Bricault, la contrainte occasionnée par la dimension du terrain fait en sorte que le système de filtration doit prévoir un exutoire jusqu'à la rue et ensuite jusqu'à la rivière.

[47]         Lemay témoigne que si un citoyen ne fait pas l'objet d'une plainte, les municipalités ne font pas d'enquête pour ne pas ouvrir une série de dossiers de non-conformité.  Ainsi, la municipalité n'intervient que s'il y a nuisance ou si un citoyen demande un permis pour autre chose, la fosse septique sera alors vérifiée.

[48]         Par conséquent, la présence d'un baril installé avant 1981 est tolérée.  La municipalité n'exigera pas de l'enlever.  Le règlement exige cependant de nettoyer l'installation sanitaire quelle qu'elle soit aux deux ans.

[49]         Lemay explique qu'une fosse est toujours pleine puisqu'elle agit en fait en décanteur primaire.

[50]         Avant 1981, les fosses étaient diverses.  Elles peuvent effectivement être constituées de barils ou de cuves en métal ou encore de fosses rondes en béton.

[51]         Désormeaux, inspectrice municipale depuis 2003, témoigne que le 19 septembre 2009, Bricault est venu à la municipalité pour rapporter : « qu'il y a un trou sur le terrain et qu'il n'y a pas de fosse. »  Bricault demande alors un permis pour l'installation sanitaire.

[52]         Le permis n'est pas accordé, car la municipalité refuse le système Bionest avec exutoire à la rivière.  Bricault doit, dans un tel cas, demander l'autorisation du ministère des Transports pour passer sous la route et ensuite demander un permis à la MRC de Rouville pour se jeter à la rivière.

[53]         Désormeaux indique qu'il n'y a eu aucun suivi suite à la lettre de la municipalité de novembre 2009.  Autrement dit, depuis cette lettre, c'est le statu quo.

[54]         Désormeaux est interrogée concernant la lettre du 16 décembre 1999 produite par le défendeur en garantie, Lareau ( G-1 ).  Cette lettre est acheminée par la municipalité lorsqu'une institution bancaire fait une demande de certificat de conformité.

[55]         La lettre du 16 décembre 1999 se lit comme suit :

« Adressée à : M. David Lareau

Objet : Conformité des installations septiques du […] , propriété de
             Jacinthe Lareau

Monsieur,

Par la présente, nous désirons vous informer que la résidence sise au […]  fut construite, selon nos dossiers, en 1961, c'est-à-dire, avant l'entrée en vigueur du règlement sur les installations septiques de résidences isolées, décret établi en 1983.

L'installation septique construite à l'époque était conforme aux normes, le cas échéant.  Elle semble fonctionner encore bien puisqu'il n'existe pas de pollution apparente et n'est l'objet d'aucune plainte des voisins.

La présente ne constitue pas un certificat de conformité puisque nous ne connaissons pas les composantes des installations septiques déjà en place.  C'est plutôt un avis indiquant que les installations ne sont pas, selon les informations disponibles, une source de pollution visible ou perceptible.

Signée Martin Beauregard, urbaniste

Inspecteur municipal »

[56]         Désormeaux confirme que sur le territoire de Richelieu, il y a diverses installations sanitaires, de tout âge et la municipalité n'intervient pas s'il n'y a pas nuisance.

[57]         Ritchie témoigne que lorsqu'elle a acheté la propriété de Lareau en juin 2003, ce dernier lui a remis la lettre ( G-1 ) du 16 décembre 1999.

[58]         Selon Ritchie, même si la maison avait 61 ans d'âge, tout était fonctionnel.  Elle n'aurait jamais eu de problème avec la fosse septique.

[59]         Ritchie a payé 105 000 $ en 2003 pour la propriété de Lareau qu'elle a revendu en 2008 à Bricault pour 157 000 $, après déduction de 3 000 $ pour le drain français.

[60]         Ritchie témoigne qu'elle se souvient avoir parlé de la fosse septique avec Bricault.  Pour elle, il y avait une fosse septique.

[61]         Ritchie nie que Lareau lui aurait dit que la fosse septique était en fin de vie utile.  Le seul document que Lareau lui a remis est la lettre du 16 décembre 1999 ( G-1 ).

[62]         Ritchie ne se souvient pas que Lareau demande dans sa contre-proposition ( G-8 ) qu'elle obtienne un rapport d'inspection de la propriété, ce qu'elle aurait refusé.

[63]         Ritchie ne se rappelle pas non plus avoir rencontré Lareau chez lui avant de signer la transaction chez le notaire.

[64]         Ritchie souligne qu'elle n'a rien à reprocher à Lareau.  Si elle l'a poursuivi en garantie, c'est parce que Bricault allègue qu'il n'y a pas de fosse septique sur le terrain.  Or, si tel était le cas, c'est selon elle le défendeur en garantie qui devrait être responsable.

[65]         Ritchie nie que la notaire l'aurait mise en garde d'acheter une maison avec la mention « qu'elle s'en déclare satisfaite, tel que vu. »

[66]         Lareau contredit en tout point le témoignage de Ritchie.

[67]         D'abord, il témoigne que la propriété vendue à Ritchie en 2003 a été construite par son grand-père en 1961 lequel a également installé la fosse septique.  À cette époque, les fosses en béton n'existaient pas selon lui et c'est une cuve en acier qui a été installée.

[68]         Cette maison a été louée 12 ans au même locataire qui n'aurait jamais eu de problème.  C'est Davignon, puisatier, qui s'occupait des installations sanitaires.

[69]         Lareau explique qu'il insistait pour que Ritchie fasse une inspection, ce qu'elle a refusé à l'époque ( G-8 ).

[70]         C'est lors de la signature de la transaction chez la notaire que Lareau a remis à Ritchie la lettre G-1 qu'il avait obtenue pour la banque quatre ans auparavant.

[71]         Selon Lareau, Ritchie est allée le voir chez lui.  À cette occasion, il lui aurait expliqué que la fosse septique datait de 1961 et qu'elle pouvait durer trois jours ou trois mois et qu'au moment où elle arrêterait de fonctionner, elle devrait en installer une conforme.

[72]         Lareau lui aurait expliqué le fonctionnement de l'installation sanitaire et l'avise qu'il demandera à Davignon de la rencontrer pour l'aider à localiser la fosse et à l'entretenir.

[73]         Lareau prévoit plusieurs conditions à l'Annexe G « Général » de la contre-proposition dont, entre autres, celle de s'engager à mettre un repère sur la fosse septique.

[74]         Il est aussi prévu spécifiquement à l'Annexe G que l'acheteur, en l'occurrence Ritchie, accepte l'état actuel de la propriété et s'en déclare satisfait tout en étant conscient des rénovations effectuées s'il le désire et que l'acheteur refuse de faire inspecter la propriété par un professionnel et en prend la responsabilité.

[75]         Lareau aurait offert à Ritchie de remplacer la vieille fosse septique moyennant un déboursé de 15 000 $ puisqu'il faisait lui-même des travaux semblables chez lui.  Ritchie déclina l'offre.  Elle répondit qu'elle achetait la propriété comme elle était.

[76]         Lors de la signature, Lareau a craint que la vente n'ait pas lieu tellement la notaire, Me Sophie Jolicoeur a mis en garde Ritchie parce qu'elle achetait la propriété sans garantie légale.

[77]         Davignon, le puisatier, a également témoigné lors de l'audience. Il connaît l'immeuble situé au […] depuis sa construction.  Tous les deux ans, il allait à la pompe pour s'assurer que le tuyau dans le fossé ne s'obstruait pas à la sortie.

[78]         Cela fait 60 ans qu'il installe et entretient des fosses septiques.  Pour lui, cette fosse aurait pu durer trois, six ou dix ans.  Il témoigne qu'il n'aurait jamais vu de solides dans le fossé parce que le déflecteur détourne les matières solides qui tombent dans la fosse.

[79]         Davignon confirme qu'il a visité Ritchie à la demande de Lareau qui, après la vente, voulait rassurer cette dernière sur l'efficacité de la fosse.  Davignon a fait des tests et selon lui, tout fonctionnait bien à ce moment.

[80]         Lors de cette visite, Davignon aurait expliqué « en détail » à Ritchie de quel type de fosse la maison était équipée, de sa dimension et de son fonctionnement.  Davignon souligne qu'il avait l'impression que Ritchie comprenait ce qu'il lui disait.

[81]         Jean Jeanneret, agent d'immeuble pour Lareau, corrobore le témoignage de ce dernier concernant les négociations et conditions reliées à la vente.  Il se rappelle particulièrement les mises en garde formulées par la notaire parce que Ritchie renonçait à la garantie légale.

Le droit applicable

[82]          En matière de vices cachés, c'est l'article 1726 C.c.Q. qui s'applique lequel se lit comme suit :

«  1726.   Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

1991, c. 64, a. 1726. »

a)          Le défaut allégué de la fosse septique rendait-il la propriété impropre à l'usage auquel elle est destinée ?

[83]         Ritchie allègue qu'il ne s'agit pas d'un vice caché puisque la fosse était fonctionnelle et donc que la maison était propre à l'usage auquel elle est destinée.

[84]         Davignon qui a fait un test en 2003 est convaincu que la fosse était bonne encore pour 3 ans, 6 ans ou 10 ans …  Pour le Tribunal, cette prédiction est plus que vague.

[85]         Disons que Lareau est beaucoup plus réservé dans son appréciation de la durée de vie de la fosse septique installée par son père en 1961.

[86]         En 2003, Lareau était suffisamment inquiet pour suggérer à Ritchie de remplacer la cuve par une fosse septique avec champ d'épuration conforme aux normes de 1983.

[87]         Incidemment, Davignon n'a fait aucun test ou inspection visuelle au printemps 2009.

[88]         Ritchie témoigne qu'elle n'a jamais eu de problème ajoutant même qu'elle n'a pas vidangé la fosse septique parce que Davignon lui aurait dit que cela n'était pas nécessaire.

[89]         Le Tribunal ne croit pas que Davignon ait donné un tel conseil à Ritchie qui en fait, ne se rappelle que très vaguement des événements.

[90]         Aussi, le Tribunal doute que Ritchie ait fait quelques vérifications que ce soit au cours des cinq ans qu'elle a habité cette maison.

[91]         Par ailleurs, de l'avis du Tribunal, Bricault est un témoin sincère.  Le Tribunal n'a pas de raison de douter que Bricault a d'abord vécu un refoulement d'égout en novembre 2008, qu'il a réglé en utilisant des pastilles, et ce, quelques mois seulement après l'achat.  Ensuite, Bricault témoigne qu'il a vu un débordement au mois de mai 2009, ce que les photos semblent d'ailleurs montrer.

[92]         Le Tribunal conclut donc que selon la preuve entendue, il y eut un débordement de matières fécales et que le baril installé pour tenir lieu de fosse septique n'était donc pas fonctionnel lors de l'achat.  Or, une maison qui n'a pas d'installation sanitaire n'est pas propre à l'usage auquel elle est destinée.

b)        S'agit-il d'un vice caché ou d'un vice apparent ?

[93]         Pour répondre à cette question, il faut se demander si Bricault a agi en acheteur prudent et diligent.

[94]         L'article 1726 C.c.Q. prévoit qu'un acheteur prudent et diligent n'a pas nécessairement besoin de recourir à un expert.  Il doit le faire s'il y a des indices qui suggèrent un problème qui mérite une investigation plus poussée.

[95]         Ici, le problème soulevé concerne exclusivement la fosse septique.

[96]         Bricault allègue qu'il n'aurait pas acheté cette maison s'il avait su qu'il n'y avait pas de fosse septique.

[97]         S'il s'exprime ainsi, c'est que pour lui un baril de métal, ce n'est pas une fosse septique.

[98]         Bricault ne joue pas sur les mots.  Tout dans son témoignage est le reflet de son appréciation de la situation.

[99]         Bricault témoigne à quel point il était surpris lorsqu'il découvre que l'installation sanitaire était en fait un baril de métal.

[100]      D'ailleurs, dans sa lettre de mise en demeure du 23 septembre 2009 ( P-4 ), Bricault reproche, dès ce moment à Ritchie de lui avoir vendu une propriété non équipée d'une fosse septique.

[101]      Bricault témoigne qu'il a visité la maison de Ritchie à deux reprises avant d'acheter.  Il a posé des questions relativement aux installations septiques.

[102]      Pour lui, cette question est importante.  Il témoigne qu'il a refusé d'acheter une première résidence parce qu'il n'y avait pas de fosse septique, mais un baril en guise de fosse.

[103]      Lorsque Bricault aborde le sujet de la fosse septique, lors de ses visites avec les agents d'immeuble et Ritchie, il est convaincu que c'est d'une fosse septique dont on parle.  Pas une fosse septique avec un champ d'épuration, mais une fosse septique ronde en béton.

[104]      Ritchie reproche à Bricault de ne pas avoir agi en acheteur prudent et diligent parce que ce dernier n'a pas fait d'investigation plus poussée pour savoir de quel genre d'installation sanitaire était équipé cette propriété.

[105]      Le Tribunal n'est pas de cet avis.

[106]      Il est indéniable que l'acheteur doit agir de façon prudente et diligente, mais le vendeur aussi a une obligation, soit celle d'informer son acheteur, de lui donner l'heure juste.

[107]      À cet effet, le Tribunal réfère à Jean-Louis Baudoin [2] qui s'exprime ainsi :

« Le comportement des parties revêt donc une importance toute particulière.  Le devoir de se renseigner de l'acheteur peut s'estomper notamment en raison de la confiance légitime qu'entretient une partie à l'égard d'une autre, afin de sanctionner l'absence de bonne foi du vendeur qui fournit des informations incomplètes ou inexactes.  Les tribunaux accordent ainsi une importance grandissante au comportement du vendeur en présence de certains indices laissant présager un défaut.  La jurisprudence impose en effet, au vendeur, de divulguer l'état exact du bien vendu afin de permettre à l'acheteur de prendre une décision éclairée.  La réticence, les manœuvres frauduleuses, le mensonge ou l'omission sont associés au dol par les tribunaux et transforme les « indices » ou les vices apparents en vice « juridiquement » caché.  » (Références omises)

[108]      Certes, de prime abord, on peut penser que Ritchie n'avait pas à préciser de quel type de fosse septique sa maison était équipée si Bricault ne lui posait pas spécifiquement la question parce que pour elle, une fosse septique, une cuve ou un baril pourrait vouloir dire la même chose.

[109]      D'abord, ce n'est pas ce que la preuve révèle et de toute façon pour le Tribunal, il ne s'agit pas simplement de décider si un baril est une fosse septique ou non.

[110]      Il s'agit de décider si dans le contexte de ce dossier Ritchie a divulgué l'état exact du bien vendu afin de permettre à Bricault de prendre une décision éclairée.

[111]      Or, la preuve est très accablante.  Ritchie a été informée par son vendeur Lareau que l'installation sanitaire était en fin de vie utile et qu'elle devait prévoir la changer à court terme et même possiblement à très court terme pour une fosse septique conforme aux nouvelles normes.

[112]      Lareau, en vendeur intègre, soucieux de son obligation de renseignement a divulgué tout ce qu'il savait sur l'installation septique.

[113]      Lareau ne voulait pas avoir de problèmes dans le futur avec la nouvelle propriétaire, mais aussi visiblement, il a voulu lui rendre service.

[114]      Lareau était inquiet parce que la cuve a été installée il y a plus de 40 ans.  Il a même offert à Ritchie de la remplacer pour une nouvelle fosse septique aménagée d'un champ d'épuration pour la somme de 15 000 $.  Cette dernière refusa.

[115]      Après la vente, Lareau a même demandé à Davignon d'expliquer à Ritchie le fonctionnement de la fosse septique, ce que ce dernier fit, en plus d'effectuer divers tests.

[116]      Clairement, il a été question en long et en large des installations septiques entre Lareau et Ritchie lorsque cette dernière acheta cette propriété.

[117]      De plus, Lareau remit à Ritchie la lettre de la municipalité ( DG-1 ) du 16 décembre 1999, laquelle est très explicite.  Cette dernière reconnaît avoir reçu cette lettre.

[118]      Pourtant le 15 août 2008, des questions de conformité et de fosses septiques ont été abordées chez la notaire Marielle Gagné lors de la lecture des clauses 12 et 13 du contrat notarié :

« 12. Au meilleur de sa connaissance , l'immeuble ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l'environnement.

13. Un puits artésien et une fosse septique desservent l'immeuble. »

[119]      Ritchie savait que la cuve installée en 1961 était conforme aux normes de l'époque, mais qu'elle était en fin de vie utile et qu'il fallait prévoir la changer pour en installer une conforme aux normes instaurées en 1981 et 1983.

[120]      Or, la preuve révèle que ni Ritchie ni son agent n'ont utilisé le mot « baril » ou « cuve » ou fait une quelconque description de l'installation sanitaire présente.

[121]      Ritchie n'a pas rempli son obligation de renseigner son acheteur de toute information utile et pertinente comme Lareau l'avait fait cinq ans plus tôt.

[122]      Ritchie a volontairement tue les informations qu'elle détenait.

[123]      Si Ritchie avait simplement relayé l'information transmise par Lareau, ce qu'elle devait faire dans les circonstances, Bricault n'aurait pas acheté cette propriété comme il le soulève ou à tout le moins il aurait négocié une réduction du prix de vente comme il l'a fait pour le drain français.

[124]      Le fait pour Ritchie de ne pas révéler en 2003 que la fosse est un baril installé en 1961 qui est comme le lui a dit son vendeur Lareau « en fin de vie utile » donne ouverture à l'action pour vice caché.

[125]      Par ailleurs, comme en fin de compte Bricault a plutôt choisi de réclamer une réduction du prix de vente plutôt que l'annulation de la vente, il y a maintenant lieu de déterminer le montant des dommages auquel Bricault a droit.

Évaluation des dommages

[126]      La preuve révèle que Bricault a acheté la propriété de Ritchie croyant qu'elle était équipée d'une fosse septique ronde en béton.

[127]      Autrement dit, Bricault ne prétend pas qu'il croyait que la fosse septique était une fosse septique avec champ d'épuration, mais il croyait acheter une maison équipée d'une fosse septique fonctionnelle en béton qui, selon lui, durerait « plusieurs vies. »

[128]      Or, Bricault a acheté une maison bâtie en 1961 qui avait déjà plus de 40 ans d'âge lors de l'achat.

[129]      Pour le Tribunal, en achetant une maison de cet âge, Bricault assumait le risque de devoir remplacer la fosse septique à plus ou moins court terme.

[130]      Ainsi, Bricault aurait eu de toute façon à recourir au service de consultant pour l'aider à choisir le type de fosse qu'il devait installer.

[131]      Le Tribunal n'accorde donc pas la somme de 733,69 $ réclamée en remboursement des honoraires des consultants de la Vallée du Fort.

[132]      Ritchie ne doit pas payer non plus pour une fosse septique toute neuve avec champ d'épuration installé en conformité des exigences applicables aujourd'hui.

[133]      En effet, cette nouvelle installation augmente la valeur de la propriété de Bricault qui profite de cette plus-value, si ce n'est maintenant, ce sera lorsqu'il voudra vendre à son tour.

[134]      Concernant la question d'évaluation des dommages, le Tribunal réfère plus particulièrement au jugement de la Cour d'appel dans Verville c. 9146-7308 Québec inc. [3] :

« [76]    À l'évidence, le nouveau système d'aqueduc et d'égout qui sera mis en place surpassera de beaucoup le système « maison » construit par l'appelant.  Ce nouveau système sera construit en fonction des plus récentes exigences du ministère tel que le précise l'ingénieur Legault.  Il sera conçu pour une période de 100 ans, alors que l'appelant affirmait aux représentants de l'intimée que son système était bon pour plusieurs années.

[77]       En fonction d'un acheteur qui choisit un recours en diminution du prix de vente et qui doit assumer les conséquences de son choix, de combien le prix de vente doit-il être diminué ?  Autrement dit, quel prix de vente raisonnable et réaliste aurait payé un acheteur s'il avait connu le vice ?  Ce prix doit également être équitable pour le vendeur en ce sens qu'il ne doit pas s'agir d'un prix déraisonnable au point d'équivaloir à la quasi-confiscation du bien vendu affecté d'un vice.

[78]       Pour répondre à cette question de façon adéquate, il faut nécessairement tenir compte : (1) de la valeur du bien vendu telle que l'ont déterminée les parties elles-mêmes (1 103 000 $); (2) des composantes de ce bien (terrain et infrastructures); (3) de l'inférence qu'il faut tirer du choix du recours exercé par l'acheteur.  Ce dernier estime nécessairement que le bien vendu conserve une valeur malgré le vice, à tout le moins la valeur du terrain, puisqu'il choisit de conserver le bien et de se satisfaire d'une diminution du prix de vente. »

[135]      Le Tribunal réfère également au jugement Bellemare et Béland c. Déry et Manseau [4] :

« Dans ces circonstances, vu l'ampleur des travaux exécutés, dans le contexte d'une maison centenaire dont la solidité est une valeur ajoutée, celle-ci étant dans un meilleur état que celui auquel les intimés pouvaient s'attendre lors de l'achat, la plus-value doit être augmentée à 70 % pour refléter la valeur actuelle de cette propriété.  Les dommages seront donc réduits à 22 229,98 $ (30 % de 74 099,94 $). »

[136]      Le jugement Aubé c. Ouellet et Robert [5] :

« […]

À défaut de preuve plus concluante en ce qui a trait au coût des travaux requis pour réparer de façon convenable le muret de fondation, le tribunal retient la somme de 7 000 $, incluant matériaux, main-d'œuvre et taxes, ce qui constitue un moyen terme entre l'estimation P-8, telle que libellée, et les coûts de la méthode plus sophistiquée préconisée au rapport d'expertise P-4.

Dan le choix de la méthode, le tribunal tient compte notamment, de la dépréciation physique et fonctionnelle inhérente à l'âge avancé du bâtiment en cause.

[…] »

[137]      Enfin, dans le jugement Pelchat c. Audet [6] :

« […]

             Par ailleurs, au moment de la vente, les bardeaux de la couverture n'avaient plus que quatre ou cinq ans de vie utile.  Il serait injuste de faire payer à monsieur Audet le coût d'une couverture neuve.

[…] »

[138]      C'est donc basé sur l'ensemble de ces jugements que le Tribunal conclut que le coût des réparations de 21 609,92 $ devra être assumé en partie seulement par Ritchie dans une proportion d'un tiers, deux tiers, Ritchie devant payer le tiers de la facture.

[139]      Par conséquent, Ritchie devra payer 7 200 $.

[140]      Le demandeur a-t-il droit à des dommages-intérêts ?

[141]      Bricault réclame 10 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients.

[142]      L'article 1728 C.c.Q. prévoit que si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur.

[143]      Comme nous l'avons mentionné précédemment, Ritchie savait que la fosse septique était en fin de vie utile et elle n'a pas avisé Bricault.  C'est donc de façon précipitée pour régler un problème urgent que Bricault a dû retenir des consultants et sous-traitants pour faire exécuter les travaux.

[144]      Le Tribunal est d'avis que Bricault a effectivement connu une période de stress, ainsi que des ennuis et inconvénients qui méritent compensation.

[145]      Par ailleurs, Bricault soulève que l'obtention des permis requis pour parachever l'installation du champ d'épuration est un véritable casse-tête qui l'inquiète passablement.

[146]      Sur ce point, le Tribunal est plutôt d'avis que Bricault aurait pu s'informer avant d'acheter la maison, des exigences requises par les diverses instances pour installer une fosse septique conforme, dans l'éventualité où il devrait la changer puisqu'il était prévisible qu'il ait à la changer considérant l'âge des installations.

[147]      Cette information était disponible pour Bricault et, pour le Tribunal, Ritchie n'est pas responsable de ces ennuis ou inconvénients qui constituent une large part de la réclamation de Bricault au chapitre des dommages non pécuniaires.

[148]      Par conséquent, le Tribunal réduit donc les dommages pour troubles, ennuis et inconvénients à 1 500 $.

L'action en garantie

[149]      Le Tribunal n'accorde pas l'action en garantie parce que le défendeur en garantie, Lareau a prouvé qu'il a donné toute l'information pertinente à Ritchie lors de la vente de sa propriété.

[150]      Lareau n'a pas omis d'informations ni n'a fait de fausses représentations.

[151]      La cause du dommage de Bricault n'est aucunement reliée aux agissements de Lareau.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE partiellement l'action principale du demandeur ;

CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme 8 700 $ en capital, avec intérêts au taux de 5 % l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure, du 23 septembre 2009 ;

AVEC DÉPENS.

REJETTE l'action en garantie de la défenderesse ;

AVEC DÉPENS.

		__________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q.
Procureure du demandeur :
Me Isabelle Fortin Lemaire
GAGNÉ LEMAIRE
794 Fréchette, bureau 112
Longueuil (Québec)  J4J 5C9
Procureur de la défenderesse :
Me Leo Di Battista
8585, boulevard St-Laurent, bureau 430
Montréal (Québec)  H2P 2M9
Procureur du défendeur en garantie :
Me Daniel Cayer
CAYER OUELLETTE ALLAIRE
2400, rue Bourgogne
Chambly (Québec)  J3L 2A5
Dates d’audience :	30 novembre et 1 er décembre 2011