Kennif c. Marcoux							2012 QCCQ 17857
COUR DU QUÉBEC
« Division des petites créances »
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			HULL
LOCALITÉ DE				GATINEAU
« Chambre civile »
N° :		550-32-019251-112
DATE :	5 décembre 2012
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE					L’HONORABLE	GATIEN FOURNIER, J.C.Q.
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SOPHIE KENNIF ET HANS GARDNER
Demandeurs
c.
NANCY MARCOUX ET ÉRIC ARSENAULT
Défendeurs
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JUGEMENT
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Introduction

[1]            Les demandeurs Sophie Kennif et Hans Gardner ( Kennif et Gardner ) réclament aux défendeurs Nancy Marcoux et Éric Arsenault ( Marcoux et Arsenault ) la somme de 7 000 $ en réduction du prix de vente d'un immeuble pour cause de vices cachés.

Les faits

[2]            Le 25 janvier 2008, Kennif et Gardner achètent de Marcoux et Arsenault au terme d'un contrat de vente un immeuble situé à Gatineau. L'immeuble consiste en une habitation unifamiliale isolée qui a été construite approximativement en 1975 (l'«  Immeuble  »). La vente de l' Immeuble a été faite avec la garantie légale. Le prix payé a été de 222 000 $.

[3]            Kennif et Gardner allèguent que l' Immeuble était, au moment de la vente, affecté de vices cachés. Ils soutiennent qu'une section d'un mur extérieur de l' Immeuble était mal isolé, que le plancher de céramique de la cuisine présentait des déficiences et enfin, que le trottoir de béton et les marches à l'avant de l' Immeuble avaient une pente négative.

[4]            Kennif et Gardner ont fait inspecter l' Immeuble avant l'achat au coût de 350 $. Ils réclament, par ailleurs, cette somme à Marcoux et Arsenault . Ils disent que cette inspection n'a pas permis de déceler les vices allégués.

[5]            À la fin mars 2008, Kennif et Gardner ont fait faire une évaluation écoénergétique de l' Immeuble . Cette évaluation permet de constater que le mur extérieur dans la chambre des maîtres est mal isolé à un endroit. Ils soutiennent qu'il y a absence d'isolant à cet endroit laquelle résulterait de travaux récents qui y auraient été faits. Ils ajoutent que ce vice caché était non apparent au moment de l'inspection.

[6]            Au cours de l'année 2008, Kennif et Gardner constatent l'apparition de fissures dans la céramique de la cuisine. Le coulis se dégrade également à certains endroits. Ils disent que ces problèmes n'étaient aucunement apparents au moment de la vente. Le plancher de céramique était relativement récent. Il aurait été installé par Marcoux et Arsenault entre 2005 et 2008. Le défendeur Arsenault aurait, par ailleurs, confirmé à Kennif et Gardner que le plancher de céramique de la cuisine avait été bien installé et ce, contrairement à celui de la salle de bain au sous-sol où il a reconnu l'existence d'un problème avec le sous-plancher.

[7]            Finalement, Kennif et Gardner soutiennent qu'ils ont constaté, au printemps 2008, que les marches et le trottoir de béton donnant accès à l' Immeuble n'étaient pas au niveau. Ceux-ci étaient inclinés vers l' Immeuble . Ils ajoutent qu'il y avait une fissure sur le trottoir qui avait déjà été colmatée et qui s'ouvrait à nouveau ce printemps là. Ils disent qu'ils n'ont pu voir la pente négative et la fissure colmatée lors de l'inspection pré-achat ou au moment de la vente et ce, à cause de la présence de neige.

[8]            Jean-Marc Larivière ( Larivière ) a procédé à l'inspection pré-achat de l' Immeuble . Celle-ci a eu lieu le 23 novembre 2007 à 13 heures. Un rapport d'inspection a été produit mais aucune photographie ne l'accompagnait.

[9]            Larivière dit qu'il n'a pu inspecter les marches et le trottoir de béton à cause de la présence de neige et de glace. Il mentionne qu'il s'agissait d'une année record de neige et qu’il y aurait eu, lors de l'inspection, des bancs de neige de cinq pieds. Le formulaire d'autorisation et de réception, signé par lui, indique que c'était nuageux et enneigé le jour de l'inspection.

[10]         Un rapport de données d'Environnement Canada indique que le temps était nuageux et qu'il y avait des averses de neige le 23 novembre 2007. La température était par ailleurs à -6,1 Celsius à 13 heures et il y aurait eu 16 centimètres de neige au sol ce jour là.

[11]         Larivière n'a noté aucune fissure ou anomalie au niveau du plancher de céramique de la cuisine. Il admet cependant ne pas avoir vu les déficiences au plancher de la salle de bain au sous-sol.

[12]         Larivière n'a pas non plus noté de déficience au niveau de l'isolation dans la chambre des maîtres. Il dit que cette déficience n'était pas visible à cause de la présence du meuble encastré dans le garde-robe. Il a seulement constaté l'absence d'une moulure entre ce meuble encastré et le mur.

[13]         Kennif et Gardner ont constaté la présence de ces vices à compter de la fin mars 2008.

[14]         Gilles Larabie ( Larabie ) est entrepreneur général en construction spécialisé dans le couvre-plancher depuis 2003. Il a refait, en mars 2008, le plancher de la salle de bain au sous-sol lequel présentait une déficience. Kennif et Gardner lui demandent d'inspecter à ce moment le plancher de céramique dans la cuisine. Larabie ne constate alors aucune fissure ou tuile déplacée. Il dit que le coulis débordait à certains endroits mais que cela n'est qu'un problème d'esthétisme. Il n'a pas noté à ce moment de problème structurel.

[15]         Kennif et Gardner demandent à Larabie de revenir inspecter le plancher de céramique de la cuisine quelques mois plus tard. Il constate alors des tuiles fissurées dont certaines sont décollées et du coulis dégradé à certains endroits. Des photographies qui démontrent les problèmes notés ont été déposées en preuve. Il y avait dix tuiles fissurées sur une superficie totale de 210 pieds carrés.

[16]         Larabie est d'avis que la préparation du plancher était déficiente. Une tuile ne décolle pas si elle a été bien collée. Le sous-plancher aurait été mal visé et une quantité insuffisante de ciment-colle a été appliquée sous les tuiles.

[17]         Larabie a préparé une estimation pour le remplacement du plancher de céramique dans la cuisine laquelle s'élève au montant de 2 945 $ plus taxes.

[18]         Larabie a également procédé aux travaux de correction de l'isolation dans la chambre des maîtres. Il dit qu'il sentait l'air froid provenir du mur extérieur. Il mentionne cependant qu'il n'a pu constater le problème qu'en retirant le meuble encastré dans le garde-robe. Les travaux de correction ont été effectués au coût de 507,93 $.

[19]         Harry Bradford ( Bradford ) est inspecteur en bâtiment depuis 20 ans. Il est membre du Canadian Association of home inspectors et il a une licence de l'American society of home inspectors . Il affirme procéder à 400 inspections par année. Bradford a été reconnu comme témoin expert pour les fins de la présente affaire.

[20]         Bradford a inspecté l' Immeuble en octobre 2008 et a également préparé un rapport d'inspection.

[21]         Bradford a constaté l'affaissement partiel du trottoir de béton et des marches donnant accès à l' Immeuble . Il dit que ceci peut-être dû à deux causes, soit à la mauvaise construction des marches et du trottoir, soit à une mauvaise préparation du sol devant recevoir les marches et le trottoir. Il mentionne, dans ce cas, que le sol bouge. Il s'agit donc d'une mauvaise préparation du sol. Il indique également que la base des deux colonnes que l'on retrouve à l'avant de l' Immeuble démontre aussi l'affaissement du sol. Bradford indique qu'un trottoir et des marches de béton bien construites peuvent durer indéfiniment.

[22]         Bradford confirme qu'il a pu constater le manque d'isolation et l'absence de coupe vapeur dans la chambre des maîtres lorsque Kennif et Gardner lui ont mentionné. Il n'a cependant pas eu, pour ce faire, à retirer le meuble encastré.

[23]         Bradford a également noté les problèmes de tuiles décollées et fissurées dans la cuisine.

[24]         Kennif et Gardner ont fait parvenir une lettre à Marcoux et Arsenault en date du 14 novembre 2008 au terme de laquelle ils dénonçaient notamment les vices cachés faisant l'objet de la présente demande.

[25]         Des travaux de réfection de l'aménagement extérieur à l'avant de l' Immeuble ont été effectués par Kennif et Gardner au coût 16 660,35 $. Le détail de ces travaux va comme suit :

«  SUN RISE

Proposition et contrat de terrassement

 

Description des travaux à réaliser :

·          Excaver devant maison, installer géotextile et fondation pour le trottoir, escalier, mur et asphalte du stationnement.

·          Installer palier Celtik (approx. 0' x 5 ') et trottoir en pavé uni Bergerac jusqu'au marche (approx. 100' carré).

·          Installer sable polymère sur pavé uni.

·          Installer ensemble de marches Celtik jusqu'au stationnement (approx. 5 marches x 5' large) avec 2 murs Celtik de chaque côté du stationnement jusqu'au garage (approx. 1 ^er mur 14' linéaire x 4' haut et 2 ^ème mur 20' linéaires x 4' haut) en dégradant.

·          Installer nouveau drain de rétention devant la porte du garage.

·          Installer asphalte chaude dans le stationnement.

·          Remplacer les 2 colonnes devant la maison pour 2 nouvelles colonnes (colonnes fournis par le client).

·          Installer Top soil et niveler côté droit de la maison.

 

Description des matériaux utilisés:

·          450' carré de géotextile, 6 tubes de colle à béton, 3 sacs de sable polymère, 50' linéaire de drain français, 1 grille bassin rétention.

·          42 verges de 0 ¾, 8 verges de poussière de roches, 6 verges de ¾ net, 2 verges de top soil.

·          100' carré pavé uni de Bergerac, 182' carré de muret Celtik

·          560' carré asphalte chaude. » (sic)

[26]         Arsenault soutient que la fissure et l'affaissement du trottoir et des marches était tout à fait visible lors des visites préalables à l'achat et ce, tant par Kennif et Gardner que par leur inspecteur. Il admet que ceux-ci s'affaissaient vers l' Immeuble . Ils ont été aménagés lors de la construction de l' Immeuble en 1975. Il précise cependant, que les marches et le trottoir étaient à quatre pieds de la fondation de l' Immeuble et qu'il y avait une plate-bande qui séparait ceux-ci. L'eau qui s'écoulait du trottoir et des marches s'écoulait également dans le stationnement et était recueillie par un caniveau. Il ajoute que le terrain, quant à lui, avait une pente positive.

[27]         Arsenault dit avoir acheté l' Immeuble en 2005 et n'avoir jamais été aux prises avec un problème d'excès d'humidité ou d'eau dans le sous-sol.

[28]         Quant au problème d'isolation dans la chambre des maîtres, Arsenault admet avoir enlevé la moulure du garde-robe pour y encastrer un meuble. Il relate cependant ne pas avoir enlevé d'isolant ou de pare-vapeur à cet endroit dans le mur. Il mentionne aussi ne pas avoir ressenti de froid excessif provenant de cet endroit. Il termine en disant que s'il y avait vice, celui-ci était visible au moment de l'acquisition de l' Immeuble.  

[29]         Quant à la céramique dans la cuisine, Arsenault dit que le plancher a été installé à l'automne 2005 et qu'à la vente de l' Immeuble, soit à l'hiver 2008, il n'y avait aucun problème avec celui-ci. Il ne s'agit donc pas d'un vice caché. Arsenault émet l'hypothèse qu'il y aurait pu y avoir un usage abusif par Kennif et Gardner . Ceux-ci rétorquent en précisant qu'ils n'ont eu cependant aucun problème avec le plancher de céramique dans l'entrée principale de l' Immeuble .

[30]         Jean Guitard ( Guitard ) œuvre dans le domaine du bâtiment depuis 32 ans. Il a été entrepreneur en rénovation pendant 22 ans. Il est depuis 10 ans inspecteur en bâtiment. Son curriculum vitae a été déposé en preuve. Guitard a été reconnu comme témoin expert pour les fins de la présente affaire.

[31]         Il a inspecté l' Immeuble le 1 ^er  décembre 2008. Son rapport d'inspection a été déposé en preuve.

[32]         Quant au problème d'isolation dans la chambre à coucher, Guitard dit partager l'opinion de l'expert de Kennif et Gardner . À son avis, il s'agissait d'un élément facilement observable. Il a noté, lors de son inspection, un espace entre le meuble encastré et le mur extérieur de 1  ⅛  po à 1 ½ po. Cela lui a permis de déceler la déficience. 

[33]         Quant à la céramique fissurée et décollée, Guitard est d'opinion qu'il y a eu usage abusif ou encore que les travaux pour enlever une unité murale au sous-sol en sont la cause. Celui-ci confirme cependant ne pas avoir inspecté le sous-plancher du plancher de céramique de la cuisine.

[34]         Larabie, qui a procédé à l'enlèvement de l'unité murale au sous-sol indique,  quant à lui, que ces travaux n'étaient aucunement de nature à endommager le plancher de la cuisine situé au rez-de-chaussée. Cette unité murale était un élément de finition qui n'avait rien à voir avec les éléments structuraux de l' Immeuble . Larabie ajoute que le sous-plancher de la cuisine n'était pas visé, qu'il n'y avait pas suffisamment de colle et enfin que la couleur du coulis n'était pas uniforme partout. Ce dernier élément laisse présager que des corrections ont dû être apportées au coulis après l'installation originale du plancher.

[35]         Finalement, quant au trottoir de béton et aux marches, Guitard a émis les commentaires suivants que l'on retrouve dans son rapport, à savoir :

«  […]

1-          Au moment de cette visite, une épaisse couche de neige recouvrait déjà le sol, mais laissait encore la possibilité d'en évaluer la pente. Les marches ainsi que le trottoir menant à l'entrée principale de la maison étaient dégagés.

Nous avons pu observer que ce trottoir accusait une forte pente vers la maison.

Le bas des colonnes supportant le chapiteau qui orne la devanture de la maison, étaient croches. De plus, nous avons également pu observer que l'assise de ces colonnes (2 piliers de béton), étaient croches également.

La jonction du chapiteau et du mur de brique démontre également qu'il y a eu un mouvement de structure. Cela est visible en comparant la largeur de l'interstice entre les soffites et le mur, de part et d'autre du chapiteau.

De plus, le haut des colonnes ayant bougé, on peut facilement voir le déplacement des soffites à l'endroit où le chapiteau s'appuie sur les colonnes.

Au moment de notre visite, malgré l'épaisse couche de neige, il nous a été possible de constater que le terrain, par endroits, penchait vers la maison.

Par contre, aux abords de la fondation, le terrain accuse une pente positive, c'est-à-dire qu'elle éloigne l'eau de la maison sur une distance de plus ou moins 3 pieds. (1m)

Toutefois, il est notoire que le terrain entourant une maison doit accuser une pente qui éloigne l'eau de la fondation ».

[36]         Il y aurait eu, ce jour là, quatre centimètres de neige au sol.

Question en litige

[37]         L' Immeuble acheté par Kennif et Gardner était-il affligé, lors de la vente, de vices cachés qui le rendait impropre à l'usage auquel il était destiné donnant ainsi ouverture à une réduction du prix de vente de 7 000 $ ?

Analyse et motifs

[38]         L'article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q .) trouve ici application. Il se lit comme suit :

«  1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».

[39]         Kennif et Gardner allèguent que l' Immeuble était affecté par trois vices cachés lors de la vente.

Isolation déficiente dans la chambre à coucher

[40]         De l'avis des experts entendus, incluant celui de Kennif et Gardner , ce vice était facilement observable, donc apparent. Il ne s'agit donc pas, ici, d'un vice caché au sens du Code civil du Québec donnant ouverture à une réclamation en diminution de prix.

[41]         Par ailleurs, le tribunal est d'avis que la déficience dont il est question ici ne répond pas à la condition de gravité requis pour qualifier celle-ci de vice au sens de l'article 1726 du C.c.Q .. Comme l'indique Jeffrey Edwards dans son ouvrage [1]   «  lorsque le vice n'occasionne notamment qu'une baisse infime de valeur, la condition de la gravité n'est pas satisfaite  ». Dans le cas qui nous occupe, le vice, s'il en est un, ne justifierait une diminution du prix de vente que de l'ordre de 500 $ sur un prix d'achat de 222   000 $.

Trottoir de béton et marches

[42]         Kennif et Gardner soutiennent que l'inspecteur ayant effectué l'inspection pré-achat, le 23 novembre 2007, n'a pas pu déceler les anomalies compte tenu de la présence de neige. Il y aurait eu alors 16 centimètres de neige au sol.

[43]         Même si la présence de neige avait empêché de déceler l'affaissement du trottoir et des marches vers l' Immeuble , d'autres signes apparents pouvaient laisser présager un affaissement du sol à ces endroits. Guitard en a fait état. Il s'agit, entre autres, du bas des colonnes supportant le chapiteau qui orne la devanture de la maison qui était incliné. Il y avait aussi les assises de ces colonnes (deux piliers de béton) qui étaient aussi inclinées. Ces assises ont, selon une photographie, approximativement 20 centimètres. Elles penchaient vers la maison tout comme le trottoir. Par ailleurs, la jonction du chapiteau et du mur de brique démontre aussi qu'il y a eu un mouvement de structure. Enfin, le haut des colonnes ayant bougé, Guitard pouvait facilement déceler le déplacement des soffites à l'endroit où le chapiteau s'appuie sur les colonnes.

[44]         Ce sont autant d'éléments visibles qui permettent de se questionner sur une problématique possible. Malheureusement, l'inspecteur de Kennif et Gardner , ne les a pas notés et ce, malgré qu'ils étaient bien apparents.

[45]         De plus, le trottoir et les marches ont été construits lors de la construction de l' Immeuble en 1975. Ils avaient donc, au moment de l'achat par Kennif et Gardner, déjà plus de 32 ans.

[46]         Le tribunal n'est pas de l'opinion de Bradford qui soumet que bien construit, une telle structure a une espérance de vie indéfinie. Nous n'avons qu'à penser aux trottoirs le long de nos rues qui font l'objet de réfection de façon périodique. Le tribunal est plutôt d'avis que le trottoir et les marches étaient, après 32 ans, vers la fin de leur vie utile. Les photographies déposées en preuve le démontrent.

[47]         L'auteur Jeffrey Edwards a écrit dans son ouvrage précité [2] que :

«   Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d'une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d'un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d'usage du bien. Si l'usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l'usure, lorsqu'elle nuit à l'usage d'un bien, constitue aussi un vice. De fait, une conclusion en ce sens a déjà été au cœur d'un important courant jurisprudentiel en France selon lequel la vente des biens d'occasion ne devait pas donner lieu à la garantie. La doctrine et la jurisprudence y ont eu de grandes difficultés à concilier la formulation de la garantie aux biens d'occasion. Il faut cependant se rappeler que l'usage assuré par la garantie est délimité par les attentes de l'acheteur raisonnable. La jurisprudence confirme en effet que l'usage protégé est soumis à une certaine durée : celle fixée par les attentes de l'acheteur raisonnable. Un bien destiné à l'usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d'autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l'usage est garanti. Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie :  l'usage protégé varie ainsi selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente ».

[48]         Or, dans le cas qui nous occupe, l'usage garanti par l'article 1726 du C.c.Q. n'est plus protégé compte tenu de l'âge du trottoir et des marches, de leur usure et de leur vétusté.

Plancher de céramique de la cuisine

[49]         Larabie a confirmé que le plancher de céramique avait été mal installé vu l'absence de vis retenant le sous-plancher et l'insuffisance de ciment-colle sous les tuiles. L'installation n'a ainsi pas été faite selon les règles de l'art.

[50]         Quant à Arsenault et Marcoux , ils n'ont émis que des hypothèses pour expliquer la dégradation du plancher de céramique au cours de l'année 2008. Le tribunal ne les retient pas.

[51]         La preuve permet plutôt de conclure, quant au plancher de céramique, que nous sommes en présence d'un vice caché au sens de l'article 1726 du C.c.Q. .

[52]         Dans les circonstances, Kennif et Gardner ont démontré le bien-fondé de leur demande pour un montant de 2 945 $ plus taxes.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE , en partie, la requête introductive d'instance des demandeurs;

CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 3 280,92 $ avec les intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la demande en date du 28 février 2011 et les frais judiciaires au montant de 159 $ ainsi que les frais d'expert limités cependant à la somme de 850,81 $.

		__________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q.
Dates d’audience :	28 mai 2012 et 11 septembre 2012