Gaius

Michaud et Léonard

2013 QCCQ 1566

JB3844

COUR DU QUÉBEC

« Division des petites créances »

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

QUÉBEC

LOCALITÉ DE

QUÉBEC

« Chambre civile »

N ^o :

200-32-056209-124

DATE :

1 ^er mars 2013

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JUGE ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q.

FRANCE MICHAUD et PIERRE BOYER

[...], Québec (Québec) [...]

Demandeurs

JEAN-FRANÇOIS LÉONARD

[...], Québec (Québec) [...]

JEFFREY MORENCY

[...], Québec (Québec) [...]

Défendeurs

JUGEMENT

[1] Le présent dossier a fait l'objet d'une audition commune avec la réclamation de Mme Marie-Claire Duchaine et M. Denis Tanguay contre les mêmes défendeurs, dossier no 200-32-056586-125. Il en sera disposé dans deux jugements distincts, considérant certains aspects différents des réclamations rapportés par la preuve.

[2] En mai 2008, les demandeurs, Mme France Michaud et M. Pierre Boyer, achètent du défendeur M. Jeffrey Morency une unité de condominium par acte d'achat reçu devant le codéfendeur, Me Jean-François Léonard, notaire.

[3] Par la présente procédure, ils réclament des défendeurs, solidairement, la somme de 7 000 $, composée des chefs de réclamation suivants:

3.1. 1 768,29 $ pour cotisation spéciale du Syndicat de la copropriété (Syndicat) et ayant trait à une poursuite judiciaire intentée contre le Syndicat avant la vente et non terminée à la date de la transaction;

3.2. 226,61 $ pour cotisation concernant un déficit de frais d'entretien de déneigement pour des périodes antérieures à la vente;

3.3. 5 000 $ pour perte de valeur de l'unité de condominium achetée en raison des réticences ou fausses représentations des défendeurs.

[4] À l'audience, la preuve a rapporté principalement ce qui suit.

[5] Ni le défendeur M. Léonard, qui était parfaitement au courant, ni le codéfendeur M. Morency n'ont informé les demandeurs de la poursuite intentée contre le Syndicat et qui a généré les cotisations spéciales réclamées par ces derniers.

[6] Un des éléments importants de la défense de Me Léonard et de M. Morency est de plaider que Mme Michaud et M. Boyer connaissaient cette poursuite existante notamment par l'agent immobilier, M. François Bergeron. Ce dernier, présent à l'audience, nie avoir connu l'existence de ce litige et en avoir informé les demandeurs acheteurs.

[7] De plus, soutiennent les défendeurs, Mme Tanguay et M. Boyer ont été mis en possession du procès-verbal de l'assemblée générale annuelle du 21 février 2007, ce que ces derniers admettent. Toutefois, il est bien difficile de trouver dans ce procès-verbal une mention précise et complète à l'égard de la poursuite dont ils ont eu à assumer les coûts par la suite de sorte que lorsqu'ils achètent, les demandeurs sont considérés comme ignorants de la réclamation.

[8] Le Tribunal ne peut ignorer la décision qu'a rendue son collègue, l'honorable Richard Landry, le 13 juin 2011, dans le dossier #200-32-052815-106, qui condamne les défendeurs à rembourser cette cotisation qui est réclamée dans le présent dossier au bénéfice d'autres copropriétaires, acheteurs du défendeur M. Morency. Sans qu'il ne soit nécessaire de répéter les arguments de notre collègue, nous faisons nôtres les motifs de sa décision concernant le devoir de conseil du notaire et la responsabilité pour le défendeur Morency de communiquer des renseignements adéquats concernant l'existence d'une poursuite en dommages, comme si le jugement était ici reproduit.

[9] Nous ajoutons qu'il s'agit d'une faute professionnelle sanctionnée par l'article 1457 C.c.Q. pour Me Léonard, et d'une réticence ayant affecté le consentement des acheteurs pour M. Morency, contrairement aux dispositions de l'article 1401 C.c.Q.

[10] Ainsi donc, la réclamation à l'égard des frais légaux réclamés par cotisation sera accueillie.

[11] La requête est aussi bien fondée concernant le remboursement du déficit de 2008 de 226,21 $. En effet, il s'agit d'une créance qui a pris naissance et qui s'est cristallisée avant la vente. Elle concerne une période où la personne responsable de ces frais était le défendeur M. Morency. Seul ce dernier sera ordonné de payer, car la preuve de la connaissance ou d'une omission professionnelle du défendeur M. Léonard n'a pas été rapportée clairement.

[12] Quant à la réclamation de 5 000 $ pour perte de valeur de l'unité de condominium en raison de la poursuite existante au moment de l'achat, elle sera rejetée. En effet, la preuve ne permet pas de conclure que cette poursuite a affecté la valeur de l'achat de Mme Michaud et de M. Boyer. M. Morency a fait état de vente d'unités comparables à des prix qui ne laissent entrevoir aucune diminution de la valeur marchande de l'unité vendue, bien au contraire.

[13] Les défendeurs seront condamnés solidairement pour le paiement de la cotisation de frais légaux. Toutefois, la preuve permet de partager entre elles le paiement de ces dommages-intérêts, soit 0 % pour le défendeur Jean-François Léonard, et 100 % pour M. Jeffrey Morency. En effet, ce dernier est le vendeur qui a bénéficié de l'ensemble du fruit de la vente et il doit donc assumer le paiement total de la condamnation.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

CONDAMNE solidairement les défendeurs, M. Jean-François Léonard et M. Jeffrey Morency, à payer aux demandeurs, Mme France Michaud et M. Pierre Boyer, la somme de 1 768,29 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an en plus de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation.

AVEC FRAIS limités à la somme de 163 $.

Concernant les deux condamnations qui précèdent, DÉTERMINE pour valoir entre eux seulement la part du défendeur M. Jean-François Léonard dans la condamnation à 0 %, et celle du défendeur M. Jeffrey Morency à 100 %.

CONDAMNE, au surplus, le défendeur Jean-François Morency à payer aux demandeurs, Mme France Michaud et M. Pierre Boyer, la somme de 226,21 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an en plus de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation.


		__________________________________ ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q.

Date d’audience :	25 février 2013