Solunac c. Dulac							2013 QCCQ 8481
COUR DU QUÉBEC
« Division des petites créances »
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			HULL
LOCALITÉ DE				GATINEAU
« Chambre civile »
N° :		550-32-020286-123
DATE :	26 juillet 2013
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE					L’HONORABLE	JEAN-PAUL AUBIN, J.C.Q.
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BOGOMIR SOLUNAC , […], Gatineau (Québec) […]
Partie demanderesse
c.
JEAN-FRANÇOIS DULAC , (Directeur de l'agence Progrès, courtier immobilier agréé), 46 ch. de la Savane, Gatineau (Québec) J8T 7Z3
Partie défenderesse
MARTIN DESJARDINS , […] , Gatineau (Québec) […] Et MARTIN SIMARD et RICHARD BEAULIEU (Directeur de Royal Lepage Vallée de l'Outaouais), 500 boul. Gréber, Gatineau (Québec) J8T 7W3
Appelés en garantie
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JUGEMENT
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[1]            Le demandeur réclame de Jean-François Dulac de l'agence Progrès, courtier immobilier agréé, dont il est le directeur et propriétaire, le remboursement d'une somme de 6 200 $, pour commission payée en trop.

[2]            Sa demande est libellée ainsi :

«  1.       Le ou vers le 7 octobre 2009, la partie défenderesse a causé les dommages suivants à la partie demanderesse: La partie demanderesse a demandé les services de courtiers immobiliers à la partie défenderesse parce que le taux de 3% pour la commission lui semblait avantageux. Lors de la signature du contrat, le taux de 5% apparaissait. La partie demanderesse a demandé à ce que ce soit le taux de 3% qui prévale et a fait ajouter une mention au contrat à cet effet. Cependant, dans la réalité, elle a dû débourser 5%, soit $15 500.

2.          La partie défenderesse est responsable des dommages pour les raisons suivantes: Selon la publicité de la partie défenderesse, le courtier s'engage à vendre la propriété à 3%. Également, au point 11.1 du contrat, la partie demanderesse a fait ajouter une mention de correction du taux.

3.          La faute a été commise le 7 octobre 2009, à Gatineau.

4.          Les dommages se sont produits à Gatineau.

5.          La partie demanderesse réclame la somme de 6 200,00 $, pour les raisons suivantes: Elle demande un remboursement de la commission payée en trop, soit la différence de 2% du taux entre 5% et 3%.

6.          Bien que dûment requis par mise en demeure, la partie défenderesse refuse ou néglige de payer. »

[3]            Le défendeur conteste. Il allègue que le contrat de courtage « stipulait le taux de commission à payer ».

[4]            Il a appelé en garantie Martin Desjardins, Martin Simard et Richard Beaulieu, directeur de Royal Lepage Vallée de l'Outaouais.

[5]            À noter que Martin Desjardins était à l'époque agent immobilier au sein de l'agence Progrès de Jean-François Dulac.

[6]            Martin Simard est l'acheteur de l'immeuble dont les vendeurs sont le demandeur Bogomir Solunac et sa conjointe.

[7]            Il a acquis la propriété au prix de 310 000 $.

[8]            Le demandeur ainsi que son épouse ont témoigné. Ils ont bien expliqué leur point de vue et leurs doléances quant à l'imbroglio concernant la commission de 5 % au lieu de 3 % qu'ils ont dû payer à l'agence Progrès, courtier immobilier agréé de Jean-François Dulac.

[9]            Il y a eu de fait un contrat écrit de courtage immobilier intervenu le 20 septembre 2009 entre le demandeur et son épouse ainsi que l'agence Progrès, courtier immobilier agréé, représenté par Martin Desjardins, à titre d'agent immobilier.

[10]         À la section 7.1, il est clairement indiqué que la rétribution de frais de courtage est de 5 % du prix de vente.

[11]         À la section 11 (Autres déclarations et conditions), il est également très bien mentionné que «  Si Martin Desjardins vend la propriété, le taux de commission à 7.1 sera de 3 % trois au lieu de 5 %  ».

[12]         C'est signé par toutes les parties concernées.

[13]         Suite à ce mandat, il y a eu deux promesses d'achat qui ont été refusées.

[14]         Ainsi, le 22 septembre 2009, Linda Rochon a présenté une offre d'achat de 295 000 $ par l'intermédiaire de Remax Vision (1990) Inc. représentée par Julie Labrosse, agente immobilière.

[15]         S'ensuivit le 23 septembre une offre d'achat de Linda Rochon par l'entremise toujours de Remax Vision et de Mme Labrosse au montant de 300 000 $, toujours refusée par les vendeurs, dont Martin Desjardins apparaît dans l'acte de promesse d'achat et de refus.

[16]         Il apparaît évidemment comme témoin pour les vendeurs, dont M. Bogomir Solunac.

[17]         Il y a également une promesse d'achat présentée par Michel Simard, par l'entremise du courtier Royal Lepage Vallée de l'Outaouais, représenté par Line Beauchamp, les demandeurs étant toujours représentés par l'agent Martin Desjardins.

[18]         S'ensuivit une contre-proposition de Martin Simard, par l'entremise de l'agente Line Beauchamp, le 23 septembre 2009 à 15h00, pour un prix d'achat de 310 000 $, ce qui fut accepté par les vendeurs à 21h15. Leurs signatures apparaissent dans la contre-proposition, ainsi que celle de leur agent Martin Desjardins.

[19]         Il importe de noter que Martin Simard était, à cette période, agent immobilier chez Royal Lepage. Il a d'ailleurs signé un avis de divulgation le 23 septembre 2009, comportant toutes les mentions requises.

[20]         Il appert sans contredit que la vente en réalité s'est concrétisée par l'entremise de l'agente Line Beauchamp de Royal Lepage dont l'acheteur Martin Simard.

[21]         La preuve en défense et en appel en garantie démontre sans contredit, entre autres, que Martin Desjardins ne connaissait pas personnellement Martin Simard. Il a été mis en contact par l'entremise de Line Beauchamp.

[22]         Martin Simard précise qu'il a pris connaissance de l'immeuble à vendre en consultant le système de la Chambre de courtages d'ailleurs accessible au public.

[23]         Par la suite, il a agi et fait affaires par l'entremise de Line Beauchamp pour soumettre les offres.

[24]         Une commission de 5 % a été versée et répartie à parts égales, soit 2,5 % chaque partie, entre l'agence Progrès, courtier immobilier agréé de Jean-François Dulac et Royal Lepage Vallée de l'Outaouais de Richard Beaulieu. Tous confirment sans contredit cette répartition, conforme selon eux aux normes dans le domaine.

[25]         Leurs témoignages se complètent et se corroborent.

[26]         Rien dans la présente preuve ne permet d'inférer qu'il y a eu conspiration ou autres ententes particulières entre les parties pour soutirer une commission à laquelle ils n'avaient pas droit.

[27]         En l'espèce, le fardeau de preuve appartient à la partie demanderesse.

[28]         En ce sens, elle a la charge de la preuve et de démontrer le bien-fondé de ses allégations.

[29]         Ainsi, dans l'arrêt Parent c. Lapointe [1] , l'honorable juge Taschereau de la Cour suprême du Canada déclare :

«  C'est par la prépondérance de la preuve que les causes devraient être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables que les responsabilités doivent être établies. »

[30]         Dans le volume La preuve civile [2] , Me Jean-Claude Royer, écrit ce qui suit :

«  Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

[31]         Dans cet ordre d'idées, il est bien reconnu en jurisprudence et en doctrine qu'une inférence, une présomption de fait ne peut être déduite à partir de simples hypothèses en tant que telles.

[32]         Après analyse de l'ensemble de la preuve et des diverses pièces déposées lors de l'audition, le Tribunal conclut que le demandeur ne s'est pas déchargé de son fardeau de preuve selon la norme requise en ce domaine.

[33]         Il n'est pas suffisant que la preuve donne ouverture à de simples possibilités ou hypothèses.

[34]         Chaque partie devra assumer ses frais et dépens compte tenu des circonstances de l'espèce et de la complexité de la situation dont le demandeur a eu à composer.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE la demande du demandeur Bogomir Solunac;

CHAQUE PARTIE assumant ses frais.

REJETTE les appels en garantie de Jean-François Dulac à l'égard de Martin Desjardins, Martin Simard et Richard Beaulieu;

CHAQUE PARTIE assumant ses frais s'il y a lieu.

 

		__________________________________ JEAN-PAUL AUBIN, J.C.Q.
Date d’audience :	24 juillet 2013.