St-Amour c. 4142365 Canada inc.							2013 QCCQ 12763
COUR DU QUÉBEC
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			HULL
LOCALITÉ DE				GATINEAU
« Chambre civile  »
N° :		550-22-013987-126
DATE :	24 octobre 2013
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE					L’HONORABLE	RICHARD LAFLAMME, J.C.Q.
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ANNETTE ST-AMOUR ET DENIS FILLION
Demandeurs
c.
4142365 CANADA INC.
Défenderesse
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JUGEMENT
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[1]            Les demandeurs réclament à la défenderesse la somme de 19 000 $ alléguant que son représentant a commis une faute dans l'exécution de son mandat de courtage. La défenderesse (ci-après Olivex) nie que son représentant ait pu commettre quelconque faute et soutient qu'il a plutôt agi avec prudence et diligence.

I.          LES QUESTIONS EN LITIGE

[2]            Le représentant de la défenderesse a-t-il commis une faute dans l'exécution de son mandat de courtage? Le cas échéant, la partie demanderesse a t'elle prouvé, selon la balance des probabilités, le montant des dommages réclamés?

II.         LES FAITS

[3]            Propriétaires depuis 2004, les demandeurs décident de vendre leur maison. Pour ce faire, ils signent le 1 ^er juillet 2009, un premier contrat de courtage exclusif avec Olivex [1] . Le représentant d'Olivex est Stéphane Bisson (ci-après Bisson). Comme la résidence n'est toujours pas vendue à l'expiration du contrat, les parties conviennent d'en signer un nouveau le 16 décembre 2009 [2] .

[4]            Le 18 avril 2010, Andrée Albert et Jacques Pelletier font une offre d'achat aux demandeurs [3] . Parmi les conditions requises par les promettant-acheteurs, les demandeurs doivent fournir les « documents prouvant la conformité des installations septiques dans les cinq jours de l'acceptation des présentes. » [4] . Dans la soirée, les demandeurs présentent une contre-offre relative au prix de vente et à la date de prise de possession. Les promettant-acheteurs acceptent la contre-offre. Madame St-Amour témoigne avoir été informée qu'elle devait fournir un document de la municipalité pour attester de la conformité des installations septiques. Elle ajoute avoir déjà entrepris une telle démarche à l'été 2009. Toutefois, la municipalité indique ne détenir aucune information quant à la conformité des installations des demandeurs. Néanmoins, la municipalité émet une lettre à cet effet le 16 juillet 2009 tout en précisant qu'elle n'a reçu aucune plainte quant à l'existence d'une source de pollution. Madame St-Amour indique que cette lettre a été remise à Bisson.

[5]            Suite à l'acceptation de l'offre, les promettant-acheteurs inspectent la maison. Madame St-Amour précise qu'elle était présente. EIle ajoute que, comme Bisson ne trouvait plus la lettre de la municipalité qu'il devait remettre aux promettant-acheteurs, elle lui en a remis une nouvelle copie le 20 avril 2010.

[6]            Le lendemain, les demandeurs visitent une nouvelle résidence et présentent une offre d'achat. Au retour à leur domicile, ils prennent connaissance d'un message téléphonique de Bisson. Le message est à l'effet que les promettant-acheteurs éprouvent des craintes quant à la conformité du champ d'épuration et qu'ils souhaitent réduire le prix de vente à 200 000 $.

[7]            Deux jours plus tard, les promettant-acheteurs se désistent et ne veulent plus acheter la résidence des demandeurs. Comme ceux-ci ont déjà fait une offre d'achat sur une autre propriété, ils proposent d'abaisser le prix à 206 000 $, et ce, à la suggestion de Bisson. Les promettant-acheteurs acceptent verbalement la proposition.

[8]            Sans nouvelles additionnelles, le surlendemain, Bisson rappelle ses clients pour leur dire que les promettant-acheteurs ne veulent plus acheter. Ils complètent le formulaire de résiliation [5] . Le motif invoqué se lit comme suit :

Les acheteurs n'ayant pas reçu de document prouvant la conformité des installations sceptiques (sic), rendent la présente promesse d'achat nulle et non avenue.

[9]            Les demandeurs indiquent que pour obtenir la copie de l'avis de résiliation, ils ont été obligés de le signer. On leur aurait représenté que la signature constituait un accusé de réception.

[10]         Madame St-Amour est d'autant plus surprise que Bisson ne lui a jamais dit que la lettre de la municipalité n'était pas suffisante ou acceptable. De plus, en aucun moment, Bisson ne leur a suggéré de quérir une expertise afin de s'assurer de la conformité du champ d'épuration. Les demandeurs disent avoir fait confiance à Bisson, particulièrement pour le libellé de la condition prévue à l'annexe G [6] .

[11]         Ils ajoutent que cette confiance était fondée sur le fait que Bisson possédait le document de la municipalité. Ils ne lui ont pas demandé si d'autres documents ou d'autres démarches étaient nécessaires afin de rencontrer les termes de la condition.

[12]         Le 6 mai 2010, les demandeurs reçoivent une nouvelle offre d'achat [7] au montant de 198 000 $. Coincés entre ce montant en deçà de leurs attentes et la peur de perdre la possibilité d'acheter la nouvelle résidence convoitée, les demandeurs acceptent la promesse d'achat de Kathleen Simard et Jonathan Fink. Le contrat notarié confirme le montant de la vente à 198 000$.

[13]         À titre de dommages, les demandeurs réclament la différence entre le prix de la promesse d'achat initiale (212 000 $) et le prix de vente réel (198 000 $), soit 14 000 $. De plus, la preuve révèle que les demandeurs ont dû annuler la promesse d'achat qu'ils avaient déposée pour leur nouvelle propriété. Il leur en aurait coûté 5 000 $ pour ce faire. Le contre-interrogatoire permet d'apprendre que le montant de la pénalité n'a pas été déboursé. Toutefois, cette somme servira à obtenir des commodités ou type d'installations qu'ils avaient choisis lors du dépôt de leur promesse d'achat pour cette nouvelle résidence. L'entrepreneur, à cause du délai et n'étant pas certain que les demandeurs achèteraient la nouvelle résidence, a procédé à une installation de chauffage et de chauffe-eau au gaz naturel. Les demandeurs avaient, avant la résiliation de leur promesse, plutôt opté pour des installations électriques. De plus, ils invoquent qu'ils devront nécessairement débourser de l'argent pour changer le panneau électrique et enlever la tuyauterie d'alimentation au gaz naturel.

[14]         Le contre-interrogatoire de Madame St-Amour permet aussi d'apprendre que le prix de vente annoncé de la propriété des demandeurs a varié au fil des mandats de courtage. Le premier contrat de courtage, daté du 1 ^er juillet 2009, démontre que le prix de vente était de 219 000 $ [8] . Madame St-Amour reconnaît que le 4 novembre 2009, le prix a été abaissé à 199 900 $ [9] puis augmenté à 219 900 $ le 16 décembre 2009. Elle ne peut expliquer cette fluctuation momentanée. Bisson explique que la modification du prix à 199 900 $ s'est opérée à la demande des demandeurs.

[15]         La défenderesse, par la voix de Bisson, soutient ne pas avoir commis de faute. Il est courtier immobilier depuis 1988. Il possède une maîtrise en administration des affaires. Il est directeur d'agence pour Olivex.

[16]         Quant aux faits de l'affaire, il témoigne que la propriété a fait l'objet de plusieurs promesses d'achat. Il y a d'abord eu une première offre à 207 900 $. Les demandeurs ont présenté une contre-offre à 217 500 $ qui a été refusée le 22 juillet 2009. Le 26 août 2009, une deuxième offre à 190 000 $ est faite, suivie d'une contre-offre à 210 000 $. Celle-ci n'a pas été acceptée. En février 2010, une nouvelle offre à 191 500 $ est déposée. La contre-offre des demandeurs à 198 000 $ a été acceptée. Toutefois, la transaction n'a pu se conclure puisque les promettant-acheteurs n'ont pu obtenir le financement hypothécaire nécessaire. Le 7 mars 2010, une nouvelle promesse de vente est proposée à 190 000 $ par d'autres promettant-acheteurs. La contre-offre des demandeurs à 214 000 $ a été rejetée. Précédemment à la promesse d'achat qui concerne l'affaire sous étude, les demandeurs ont reçu une offre d'achat à 192 000 $ le 27 avril 2010. Une contre-offre à 214 000 $ a été refusée.

[17]         Bisson témoigne qu'il a lu aux demandeurs la clause contenue à l'annexe G. Ils ont même eu des discussions quant à la conformité de la fosse septique. Il dit avoir demandé les documents de conformité. Il reconnaît avoir eu la lettre de la municipalité. Il a remis la lettre au courtier immobilier qui représentait les promettant-acheteurs. Il ajoute que tous savaient que la municipalité n'émettait pas de lettre de conformité. Les demandeurs ne lui ont pas posé de questions à cet égard. Il affirme que le sujet n'a pas été abordé.

[18]         Bisson confirme que les promettant-acheteurs ont exprimé des craintes quant aux coûts de remplacement du système septique. Il confirme le témoignage de madame St-Amour à l'effet qu'il y a eu renégociation du prix de vente afin de tenir compte de la difficulté d'établir la conformité des installations. Bisson dit avoir recommandé au demandeur Fillion d'appeler un ingénieur ou un professionnel, ce qu'aurait immédiatement rejeté le demandeur. Il appert que celui-ci ne voulait pas payer 500 $ à 1 000 $ pour ce faire.

[19]         Lorsqu'il a présenté l'avis de résiliation aux demandeurs, ceux-ci étaient en désaccord, voire mécontents de la situation. Le contrat de courtage était en vigueur jusqu'en mai. Les personnes qui ont ultimement procédé à l'achat de la résidence, Jonathan Fink et Kathleen Simard, avaient déjà présenté une offre d'achat qui avait été acceptée. La transaction n'avait pu se conclure, faute de financement. C'est ainsi que Bisson a accepté de réduire ses honoraires de 4 à 3 % [10] .

III.        LE DROIT

[20]         L'article 1457 C.c.Q. prévoit :

Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde.

[21]         Ainsi, il appartient au demandeur de prouver l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

[22]         Cette règle a fait l'objet de nombreux jugements où l'on traite spécifiquement de son application en matière de courtage immobilier. La jurisprudence constante est à l'effet que la transgression d'une obligation spécifique imposée par la Loi sur le courtage immobilier [11] peut constituer une faute civile, puisque l'on considère alors qu'il y a une violation d'une norme de conduite impérativement fixée par le législateur [12] . Il est également acquis que le courtier immobilier a une obligation de moyen envers son client [13] , en plus d'une obligation contractuelle de loyauté, de renseignement et de bonne foi. Le devoir de renseignement du courtier ne peut être passif en raison de l'expertise qu'il détient. Le courtier a une obligation « positive » de vérification. Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client, puisque ce dernier n'est pas, sauf exception, un expert en la matière. Ainsi, il ne peut se contenter de réclamer les documents se rapportant à l'immeuble et de les transmettre au promettant-acheteur et/ou au notaire à la suite de la conclusion d'une promesse d'achat. Son expertise commande qu'il prenne connaissance des documents de propriété pour y déceler tout problème et/ou que son client, le vendeur, puisse faire toutes les déclarations pertinentes concernant l'immeuble. Bref, le courtier doit agir au mieux des intérêts de son client.

[23]         Tel que mentionné précédemment, la Loi sur le courtage immobilier fixe des normes de conduite impératives. Toutefois, il y a lieu de retenir que cette loi est entrée en vigueur le 1 ^er mai 2010, donc postérieurement à la présente cause d'action [14] . L'ancienne Loi sur le courtage immobilier et son Règlement de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [15] régissaient aussi le comportement des courtiers et des agents, mais d'une façon moins détaillée et précise que l'actuel Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [16] plaidé par l'avocat des demandeurs. Même si le règlement alors en vigueur n'était pas aussi précis, il n'en demeure pas moins que les dispositions générales du Code civil permettent de régler l'affaire sous étude.

[24]         Outre l'article 1457 C.c.Q, il y a lieu de considérer l'article 1458 C.c.Q qui édicte que toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés. Lorsqu'elle manque à ce devoir, elle est responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel qu'elle cause à son cocontractant et est tenue de réparer ce préjudice [17] .

[25]         La Cour Suprême dans Roberge c. Bolduc [18] rappelle qu'un professionnel qui agit d'une manière incompatible avec la conduite d'un professionnel raisonnable placé dans les mêmes circonstances commet une faute. Notre Cour d'appel a aussi déterminé que le devoir de conseil emporte de présenter objectivement l'ensemble des renseignements obtenus relativement à l'évaluation des options d'un client en vue d'en arriver à une décision optimale [19] . À titre d'illustration, dans la décision Charbonneau c. Vincent [20] , notre Cour a déterminé que la responsabilité de l'agent immobilier est engagée, s'il laisse croire erronément à ses clients qu'un document est conforme à l'une des conditions prévues dans la promesse de vente. Le Tribunal fait sienne cette conclusion du juge Louis Rémillard.

[26]         Quant aux dommages, l'article 1611 C.c.Q. prévoit expressément que les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé. En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des suites immédiates directes et prévisibles de ses actes (articles 1607 et 1613 C.c.).

[27]         Le juge Chamberland de la Cour d'appel dans l'arrêt Ciment Québec c. Stellaire construction [21] définit ainsi cette notion :

« […] l'appréciation du caractère direct et immédiat du dommage réclamé est plus une question de fait que de droit et que la marge discriminatoire du juge en cette matière est fort large.  Confronté à la suite d'une faute, le juge doit «tirer une ligne» ou identifier le «point de rupture» entre les conséquences qui découlent directement et immédiatement de la faute et les autres. »

[28]         Voilà les principes généraux qui s'appliquent dans la présente affaire. Il y a maintenant lieu de les appliquer aux faits de l'espèce.

IV.        APPLICATION À LA PRÉSENTE AFFAIRE

[29]         Le mandat accordé par les demandeurs à la défenderesse n'est pas contesté. Ainsi, la défenderesse et ses représentants devaient agir dans le meilleur intérêt de ses clients, en prenant en considération les caractéristiques de la propriété et les exigences des promettant-acheteurs. Pour ce faire, elle devait l'informer de tout facteur qui pourrait affecter la transaction et, le cas échéant, les conseiller sur les actions à prendre. Il ne fait pas de doute que le document émis par la municipalité et l'interprétation faite par les parties quant à sa suffisance aux fins de satisfaire les exigences des promettant-acheteurs, constituent un élément déterminant de la présente affaire.

[30]         La preuve est contradictoire quant à savoir si Bisson a informé les demandeurs de l'insuffisance du document émis par la municipalité. Le Tribunal considère que la version des demandeurs est de loin plus probable que celle proposée par Bisson. Pour parvenir à une telle conclusion, il y a lieu de se rappeler que la lettre a été fournie à Bisson par les demandeurs et ce, peu après l'obtention du mandat. Le document est clair : la municipalité ne peut garantir la conformité des installations septiques. D'ailleurs, Bisson admet candidement qu'il savait que le document serait insuffisant. Malgré cela, il fournissait ce document aux promettant-acheteurs afin de satisfaire à la condition de prouver la conformité des installations septiques. En interrogatoire principal, il affirme d'abord ne pas avoir abordé la question de l'insuffisance de la lettre et, plus loin, il dit avoir recommandé à Fillion d'appeler un ingénieur ou un professionnel. En contre-interrogatoire, il dit ne pas se souvenir s'il a donné un conseil en particulier aux demandeurs pour palier à la lettre de la municipalité. Le Tribunal n'a aucune hésitation à écarter cette partie du témoignage contradictoire de Bisson.

[31]         Par ailleurs, les demandeurs témoignent avec détails et sans se contredire. De plus, leur version est beaucoup plus cohérente que celle proposée par Bisson. En effet, il est peu logique, sinon irrationnel, que Fillion ait refusé de débourser entre 500 $ et 1 000 $ pour une expertise alors que deux jours plus tard, il acceptait d'abaisser le prix de vente de 6 000 $ afin d'atténuer les craintes des promettant-acheteurs. Aussi, si Bisson a recommandé une inspection par un ingénieur ou autre professionnel, pourquoi ne l'a-t-il fait qu'après la cinquième ou sixième offre d'achat, alors qu'il sait depuis le début que la lettre de la municipalité n'est d'aucune utilité? À tout le moins, le courtier a fait preuve de négligence dans l'exécution de son mandat.

[32]         Le courtier immobilier a failli à son devoir de conseiller les demandeurs sur les documents à fournir et/ou les actions à prendre afin de satisfaire à la condition de la conformité des installations sanitaires. La vente a échoué puisque les demandeurs n'ont pu satisfaire la condition de prouver la conformité des installations. Un courtier prudent et diligent aurait conseillé aux demandeurs d'obtenir une expertise, et ce, dès la connaissance de l'insuffisance de la lettre de la municipalité et non à la veille de l'échéance d'une cinquième ou sixième promesse d'achat. Le Tribunal conclut en l'existence d'une faute du courtier.

[33]         Quant au préjudice, les demandeurs réclament la différence du prix de vente qu'il aurait obtenu lors de la promesse de vente qui a été résiliée en raison de l'insuffisance des garanties fournies quant à la conformité des installations septiques (212 000 $ et le prix de vente réel 198 000 $). De plus, ils réclament 5 000 $ à titre de pénalité pour la résiliation d'une promesse d'achat faite pour une nouvelle propriété.

[34]         D'abord, le Tribunal traitera de la réclamation de 14 000 $. La preuve prépondérante révèle que le seul élément qui a poussé les promettant-acheteurs à résilier la promesse est l'absence de preuve de conformité. La résiliation est en lien direct avec la faute du courtier. Si la vente s'était concrétisée, le prix de vente aurait été de 212 000 $. Le Tribunal ne peut considérer que le prix de vente a fluctué au fil des mois précédant la vente. Le gain doit s'établir en fonction de ce qu'auraient effectivement reçu les demandeurs, n'eut été de la faute du courtier. Ce montant aurait été de 212 000 $. Les demandeurs ont finalement obtenu 198 000 $. C'est une perte de 14 000 $ qu'ils ont subie. De cette somme, il faut déduire le rabais de 1 % sur la commission qu'a consentie le courtier du fait que la vente est intervenue avec une personne qui avait déjà soumis une offre. Ainsi, le dommage s'élève à 11 400 $.

[35]         Quant à la réclamation de 5 000 $, il y a lieu de la rejeter. Les demandeurs n'ont pas eu à payer cette pénalité. Au procès, ils réclament le montant pour leur permettre de procéder aux changements de système de chauffage et de chauffe-eau dans leur nouvelle résidence. Ils plaident que s'ils n'avaient pas été contraints de résilier leur promesse d'achat, leur nouvelle résidence aurait été équipée de telles installations. Avec respect, ce dommage n'a pas de lien direct et immédiat avec la faute commise. D'abord, il faut rappeler que les demandeurs ont conclu une offre d'achat avant la conclusion de la vente avec les promettant-acheteurs. Les règles de prudence élémentaires auraient commandé d'attendre la conclusion de la vente avant de procéder à un nouvel achat. En résiliant cette promesse d'achat, les demandeurs ont perdu le privilège de choisir certaines options. Ils ont choisi d'acheter tout de même cette propriété. Ils ne peuvent, aujourd'hui, tenir responsable la défenderesse pour ce choix. Ce dommage allégué relève essentiellement de leur précipitation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE partiellement la requête introductive de la partie demanderesse;

CONDAMNE la partie défenderesse à payer la somme de ONZE MILLE QUATRE CENTS DOLLARS (11 400 $) plus les intérêts au taux légal, ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., et ce, depuis l'assignation, soit le 20 août 2012.

LE TOUT AVEC DÉPENS.

		__________________________________ RICHARD LAFLAMME, J.C.Q.
Me Normand Carrière
CARRIÈRE, BERTHIAUME
Procureurs des demandeurs
Me Renée-Maude Vachon-Therrien
LANGLOIS KRONSTRÖM DESJARDINS, S.E.N.C.R.L.
Procureurs de la défenderesse
Date d’audience :	24 mai 2013