Lévesque c. Gagné						2014 QCCS 6028
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			CHARLEVOIX
N° :		240-17-000136-123
DATE :	Le 28 novembre 2014
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE				L’HONORABLE	CLAUDE BOUCHARD, j.c.s.
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VITAL LÉVESQUE
Demandeur
c.   LANGIS GAGNÉ
Défendeur
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JUGEMENT SUR REQUÊTE EN INJONCTION PERMANENTE ET DEMANDE RECONVENTIONNELLE
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[1]            Le demandeur, Vital Lévesque, introduit une requête en injonction permanente contre le défendeur, Langis Gagné, lequel présente une demande reconventionnelle à l'encontre de cette requête.

[2]            Par sa requête, le demandeur requiert du tribunal une ordonnance enjoignant au défendeur et à tout membre de sa famille ou de son entourage, de circuler, d'occuper ou de fréquenter son terrain, d'y causer du vandalisme, d'y chasser et pêcher et d'y couper des arbres.  En outre, il est aussi requis d'ordonner au défendeur de cesser de le menacer. 

[3]            De plus, un montant de 10 000,00$ est aussi réclamé par le demandeur à titre de dommages-intérêts.

[4]            De son côté, le défendeur, par sa demande reconventionnelle, requiert du tribunal une ordonnance pour que lui soit cédé un terrain de 200 pieds par 200 pieds en bordure soit du lac à Paul ou du lac Épiphane et, subsidiairement, d'ordonner au demandeur de lui céder un terrain de même dimension à proximité du lac Savard et/ou de l'indemniser jusqu'à concurrence d'un montant de 40 000,00$.

Le contexte

[5]            En 1999, les parties acquièrent conjointement un immeuble situé dans la circonscription foncière de Charlevoix, plus précisément dans le secteur de St-Siméon.  Il s'agit en fait de deux lots sur lesquels se trouvent des lacs où l'on peut pratiquer la pêche et la chasse.

[6]            Lors de cet achat, les parties conviennent que le demandeur acquiert l'immeuble dans une proportion de 60% indivis et que la part du défendeur est de 40% indivis, et ce, pour une durée illimitée.

[7]            Au cours de l'année 2002, le défendeur construit un chalet aux abords de la ligne des lots acquis, près d'un lac identifié comme étant le Lac Savard.  Le propriétaire du lot voisin à  l'époque, M. Thomas Cabot, se plaint de cette construction illégale et des activités du défendeur sur le lac Savard.

[8]            S'ensuit une demande de démolition du chalet et de bornage entre les lots de M. Cabot et ceux des parties.  La procédure en bornage est introduite par M. Cabot le 17 septembre 2003 devant la Cour supérieure. 

[9]            Cette procédure incite le défendeur à entreprendre des discussions avec le demandeur afin de lui vendre sa part dans l'immeuble acquis conjointement.  En effet, le défendeur ne souhaite pas s'engager dans des procédures judiciaires et supporter les frais d'une telle démarche.

[10]         Les discussions mènent à l'achat par le demandeur de la part du défendeur, tel qu'en fait foi le contrat notarié du 11 avril 2005.  Il y est prévu notamment que le défendeur vend au demandeur sa part (40% du droit de propriété de l'immeuble), le prix de vente étant de 10 500,00$, auquel s'ajoute la prise en charge par le demandeur du solde du prêt hypothécaire et des frais encourus dans le cadre du bornage, dont la part du défendeur au 6 avril 2005.

[11]         Outre ces engagements, le demandeur s'engage aussi au chapitre des obligations à «céder à l'acquéreur un terrain permettant la construction d'un chalet ou d'un refuge selon les règlements et les normes en vigueur, ce terrain donnant accès au lac Savard».

[12]         Ce dernier engagement fait suite aux discussions intervenues entre les parties et  a pour but de permettre éventuellement au défendeur de se construire un nouveau chalet avec accès au lac Savard, car le chalet qu'il a construit antérieurement a été incendié en 2004.

[13]         Par ailleurs, la procédure en bornage suit son cours, sous réserve toutefois qu'il y a reprise d'instance par la compagnie 9136-3416 Québec inc. qui a acheté les lots de M. Cabot.

[14]         Un jugement est rendu sur cette procédure le 15 février 2011 par le Juge Gaétan Pelletier de la Cour supérieure, en vertu duquel la compagnie 9136-3416 Québec inc. est déclarée propriétaire de la «Réserve des trois chênes» autour du lac Savard, de telle sorte que le demandeur se voit privé de l'accès au lac Savard.

[15]         Comme conséquence, il n'est plus en mesure de se conformer à l'engagement pris lors de l'acquisition de la part du défendeur en 2005, à savoir de lui céder un terrain permettant la construction d'un chalet ou d'un refuge selon les règlements et les normes en vigueur, ce terrain donnant accès au lac Savard.  Cette cession n'a jamais eu lieu.

[16]         Cet épisode met fin aux relations entre les parties, lesquelles s'étaient toujours bien entendues jusque-là, et s'ensuit, selon les prétentions du demandeur, des gestes de violence à son endroit de la part du défendeur.  Ceux-ci sont dénoncés à la Sûreté du Québec au cours de l'année 2012 et donnent lieu au dépôt de poursuites en matière pénale contre le défendeur.

[17]         À ce propos, le demandeur fait état de menaces, de vandalisme et de vols sur sa propriété, tenant le défendeur responsable de ces méfaits.

[18]         C'est pourquoi, le demandeur s'adresse au tribunal pour obtenir une ordonnance d'injonction contre le défendeur pour mettre fin à ces gestes qu'il dénonce.  Il réclame aussi un montant de 10 000,00$ pour les dommages qui lui auraient été causés.

[19]         Le défendeur conteste ces demandes et réplique par une demande reconventionnelle, en vertu de laquelle il requiert du demandeur la cession d'un terrain en bordure d'un autre lac, sur un lot propriété du défendeur, et à défaut, de lui céder un terrain à proximité du lac Savard ou de l'indemniser jusqu'à concurrence d'un montant de 40 000,00$.

Questions en litige

[20]         Dans un premier temps, le tribunal doit déterminer si le demandeur a droit, dans le cadre de l'article 751 du Code de procédure civile , à l'émission d'une ordonnance d'injonction contre le défendeur et pour ce faire, déterminer si ce dernier a posé les gestes qu'on lui reproche et qui justifieraient une telle ordonnance.  Dans la même veine, le tribunal doit aussi déterminer si le demandeur a droit aux dommages qu'il réclame de la part du défendeur.

[21]         En outre, la question soulevée par le défendeur par sa demande reconventionnelle doit aussi être analysée, à savoir s'il a droit à la cession par le demandeur d'une parcelle de terrain donnant accès à un des lacs situés sur les lots dont il est propriétaire, à un autre lac visé par le jugement  sur le bornage ou à défaut, à une indemnité.

Analyse et décision

[22]         Trois questions sont soulevées dans la présente affaire et le tribunal les abordera dans l'ordre suivant:

1.             L'ordonnance d'injonction;

2.             Les dommages réclamés par le demandeur;

3.             La demande reconventionnelle.

La demande d'injonction

[23]         Au soutien de sa requête, le demandeur fait état lors de son témoignage de gestes qui auraient été posés par le défendeur.  Il rapporte notamment des bris de la clôture entourant sa propriété, du vandalisme concernant des cadenas posés à l'entrée de sa propriété, des vols d'objets dans son chalet, des menaces et de l'intimidation de la part du défendeur.

[24]         La preuve révèle à cet égard que le défendeur est un habitué des lieux qu'il fréquente régulièrement.  Il utilise pour ce faire un véhicule tout terrain qui lui donne accès à ce territoire et plus particulièrement aux abords de la propriété du demandeur.  Il ne nie pas qu'à l'occasion, il a brisé des cadenas qui l'empêchaient d'accéder à un espace de terrain qu'il prétend être la propriété de l'État.

[25]         Il ne nie pas non plus circuler près de la propriété du demandeur, en s'y rendant entre autres à l'entrée, mais déclare qu'il ne se rend pas sur les lots du demandeur, depuis que celui-ci lui en a interdit l'accès.

[26]         Le défendeur nie par ailleurs avoir volé des objets dans le chalet du demandeur, dont une chaufferette et une lampe à l'huile qui auraient disparu ainsi que des sacs de couchage.  Il en est de même pour le système de surveillance par caméras installé par le demandeur aux abords de sa propriété, que le défendeur nie avoir enlevé.

[27]         D'autres témoins, amis du demandeur, confirment avoir constaté certains bris à  sa propriété, notamment en ce qui concerne les cadenas et la clôture qui entoure celle-ci.  Un témoin, M. Michel Robitaille, rapporte des déclarations du défendeur à l'effet que celui-ci aurait bourré les cadenas du demandeur, qu'il aurait volé sa chaufferette et fait tomber la cheminée de son chalet.

[28]         Le défendeur conteste ces déclarations, tout comme il nie avoir donné des coups de hache sur la toiture d'une cache pour la chasse située sur la propriété du demandeur.

[29]         Le demandeur explique ces agissements du défendeur parce qu'il serait frustré et choqué de ne pas s'être vu céder la parcelle de terrain qui lui aurait donné accès au lac Savard, tel qu'il avait été convenu dans l'acte de vente de sa part en 2005.  Comme on l'a vu, cette cession est devenue impossible en raison du jugement rendu par la Cour supérieure dans le cadre des procédures en bornage introduites par le propriétaire des lots voisins.

[30]         Le tribunal retient de ces éléments que le défendeur, sans que l'on puisse lui attribuer tous les gestes dénoncés par le demandeur, s'est quand même compromis à certains égards.  Entre autres, il admet avoir brisé des cadenas, circulé près de la propriété du demandeur en se rendant à l'entrée de celle-ci et quant aux explications fournies concernant d'autres gestes ou actes de vandalisme qui lui sont reprochés, elles ne sont pas toujours convaincantes.

[31]         Toutefois, le tribunal s'abstient de se prononcer sur les autres éléments qui font l'objet d'accusations devant une autre instance, mais il retient quand même que les agissements du défendeur ont pu indisposer le demandeur et l'ont même incité à introduire la présente procédure.  Que ce soit en brisant des cadenas, en circulant aux abords de la propriété du demandeur ou en coupant des arbres sur celle-ci, il y a lieu d'intervenir, ne serait-ce que pour assurer la quiétude du demandeur.

[32]         Les conclusions à l'injonction seront donc accueillies à l'égard du défendeur seulement.

Les dommages

[33]         En ce qui concerne la réclamation relative aux dommages subis par le demandeur, le tribunal note que l'évaluation de ceux-ci demeure ténue.  Outre les quelques cadenas qui ont été brisés par le défendeur, ce qu'il admet, il est difficile de lui imputer tous les dommages réclamés par le demandeur, surtout que ceux-ci seraient de l'ordre de 10 000,00$ selon son évaluation.

[34]         En l'absence de preuve à cet égard, le tribunal ne retient pas ce chef de réclamation.

La demande reconventionnelle

[35]         Le défendeur prétend avoir droit, en vertu du contrat conclu en 2005 avec le demandeur, à une parcelle de terrain donnant accès soit au lac à Paul ou au lac Épiphane.  À défaut, il demande une parcelle de terrain donnant accès au lac Savard et si ce n'est pas possible, une compensation pouvant atteindre 40 000,00$.

[36]         À cela, le demandeur répond qu'il ne peut être tenu de se conformer à une obligation qu'il n'est pas en mesure d'honorer, étant donné que le jugement rendu en matière de bornage lui a fait perdre l'accès au lac Savard, condition essentielle rattachée à l'engagement pris.

[37]         Il soutient qu'il ne peut non plus être tenu de remplacer cet engagement par un autre, soit en cédant une parcelle de terrain sur ses lots, comme le requiert le défendeur, puisque le contrat d'achat de 2005 est muet sur cet aspect.  Il en est de même quant à la compensation réclamée pouvant atteindre 40 000,00$, celle-ci n'étant pas prévue au contrat.

[38]         En outre, il ajoute que le contexte dans lequel le contrat d'achat de la part du défendeur a été convenu en 2005 doit aussi être pris en compte, à savoir qu'il y avait un recours en bornage introduit par les propriétaires des lots voisins et que l'issue de celui-ci était incertaine, de telle sorte que le défendeur pouvait s'attendre à ce que le demandeur ne puisse respecter son engagement de lui céder un terrain donnant accès au lac Savard.

[39]         Notons toutefois que cette hypothèse n'était pas expressément prévue au contrat et comme le souligne la procureure du demandeur, il aurait sans doute été préférable d'être plus précis en cas d'impossibilité par le défendeur de se conformer à son engagement.

[40]         Cela étant, est-ce que ça signifie par ailleurs que le demandeur qui ne peut se conformer à son engagement pris contractuellement est soustrait de toute obligation à l'égard du défendeur, son créancier?

[41]         Le tribunal ne le croit pas.

[42]         Rappelons d'abord l'article 1590 du Code civil du Québec qui prévoit:

« 1590.  L'obligation confère au créancier le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard.

 

Lorsque le débiteur, sans justification, n'exécute pas son obligation et qu'il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l'exécution par équivalent de tout ou partie de l'obligation:

 

1° Forcer l'exécution en nature de l'obligation;

 

2° Obtenir, si l'obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du   contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative;

 

 3°  Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de  son droit à l'exécution de l'obligation. »

[43]         Ici, le défendeur ne demande pas la résolution ou la résiliation du contrat, mais il requiert plutôt que lui soit cédée une parcelle de terrain ou à défaut, une somme d'argent compensatoire.

[44]         D'une part, le tribunal ne croit pas que le défendeur puisse obtenir la cession d'une autre parcelle de terrain appartenant au demandeur et donnant accès à l'un de ses lacs, vu que l'accès au lac Savard est devenu impossible à la suite du jugement de la Cour supérieure rendu en matière de bornage.

[45]         En effet, le demandeur s'était engagé à céder un terrain permettant la construction d'un chalet ou d'un refuge, ce terrain devant donner accès au lac Savard.  Dans l'impossibilité de se conformer à cet engagement, on ne peut le forcer à remplir une autre obligation non prévue au contrat de vente, en l'obligeant à céder une partie de lots donnant accès à un autre lac sur ses lots.

[46]         D'autre part, l'article 1458 du Code civil du Québec prévoit que le contractant doit respecter ses engagements et s'il manque à ce devoir, il est responsable du préjudice qu'il cause à son cocontractant.  Il peut se dégager toutefois de sa responsabilité pour le préjudice causé, s'il prouve que le préjudice résulte d'une force majeure, comme le stipule l'article 1470 de ce Code.

[47]         Il s'agit alors d'une faute contractuelle, quoique l'expression «inexécution contractuelle» s'avère plus juste, comme le précisent les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina [1] .

[48]         En l'espèce, le tribunal estime qu'il n'est pas en présence d'un cas de force majeure, c'est-à-dire un événement imprévisible et irrésistible.  

[49]         Rappelons que les procédures de bornage étaient connues au moment où les parties signent le contrat de vente de la part du défendeur, c'est d'ailleurs la raison pour laquelle il cède celle-ci au demandeur.  Dans cette optique, la possibilité que le demandeur n'ait pas gain de cause était envisageable, comme il le soutient d'ailleurs lorsqu'il allègue que l'on doit tenir compte du contexte dans lequel cet engagement a été pris.

[50]         Certes, il y avait un risque que le défendeur n'obtienne pas un terrain donnant accès au lac Savard, étant donné l'issue incertaine des procédures en bornage, mais cela ne libère pas pour autant le demandeur de l'obligation contractée.

[51]          Ce dernier prétend toutefois qu'il y aurait prescription de la demande reconventionnelle du défendeur, étant donné que le contrat a été conclu en 2005 et que cette demande n'est produite que le 4 décembre 2012.

[52]         Le tribunal ne retient pas cet argument car ce n'est qu'en 2011, au moment où la Cour supérieure rend un jugement sur les procédures en bornage, que le défendeur, tout comme le demandeur, apprend que ce dernier ne pourra satisfaire l'engagement pris en 2005, à savoir la cession d'un terrain donnant accès au lac Savard.  Jusqu'à ce que ce jugement soit rendu, le défendeur pouvait espérer obtenir ce terrain, de telle sorte que le délai de prescription ne commence à couvrir qu'à compter de celui-ci.

[53]          La demande reconventionnelle du défendeur n'est donc pas prescrite au sens de l'article 2925 du Code civil du Québec .

[54]         Quant à la valeur du préjudice causé au cocontractant, le défendeur réclame un montant de 40 000,00$.  Rappelons qu'il a cédé sa part indivise en 2005 pour un montant de 10 500,00$, le demandeur s'engageant par ailleurs à acquitter le solde de l'hypothèque ainsi que les frais judiciaires relatifs à la procédure de bornage. 

[55]         À ce sujet, la preuve révèle que les honoraires judiciaires relatifs à cette procédure et acquittés par le demandeur sont très élevés, tel qu'en font foi les factures déposées sous la cote P-6.  Il y apparaît des montants de 28 540,00$, 12 458,00$, 3 792,00$, 42 734,00$, 3 827,00$ et 10 284,00$.

[56]         Soulignons cependant que c'est ce à quoi le demandeur s'était engagé en échange de la part du défendeur dans les lots acquis dans les années antérieures.

[57]         Cela étant, le tribunal dispose de peu d'informations pour établir la valeur du terrain que le demandeur s'était engagé à céder au défendeur, aucune évaluation n'ayant été produite à cet égard.

[58]         L'on sait par ailleurs qu'au départ, les lots acquis par les parties en 1999 l'ont été pour un montant de 18 000,00$ et que le défendeur a vendu sa part indivise pour un montant de 10 500,00$ en 2005, auquel s'ajoutent toutefois le solde de l'hypothèque et les frais judiciaires relatifs à la procédure de bornage.

[59]         Ces éléments permettent au tribunal de déterminer un ordre de grandeur auquel il peut se référer pour établir la valeur du terrain que devait céder le demandeur.  À ce propos, le tribunal estime que cette valeur ne peut excéder le montant versé pour l'acquisition de la part du défendeur (40%), soit 10 500,00$.  Sur cette base, la valeur totale des lots dont étaient propriétaires les parties en 2005 serait de 26 250,00$. 

[60]         À défaut d'informations plus précises, le tribunal retient comme point de départ ce dernier montant de 10 500,00$ versé pour acquérir la part défendeur-demandeur reconventionnel et lui accorde la moitié de celui-ci, soit un montant de 5 250,00$, à titre d'indemnité pour le préjudice subi en raison de l'inexécution de l'obligation contractuelle du demandeur.

[61]         Ce montant est raisonnable et prend en compte que le demandeur s'était engagé à céder un terrain seulement pour permettre la construction d'un chalet ou d'un refuge, dont le défendeur évalue la dimension à 200' par 200' dans sa demande reconventionnelle.

[62]         Vu les conclusions auxquelles en arrive le tribunal, accueillant la demande d'injonction et en partie la demande reconventionnelle, il convient que chaque partie assume ses frais.  

[63]         POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[64]         ACCUEILLE en partie la requête du demandeur Vital Lévesque.

[65]         ORDONNE au défendeur Langis Gagné de cesser de circuler, d'occuper et/ou de fréquenter les lots 4, 5 et 6 du Rang 3 au Sud-Ouest du cadastre de la Paroisse de St-Siméon, circonscription foncière Charlevoix numéro 1, propriété du demandeur, d'y causer du vandalisme, d'y chasser, d'y pêcher et d'y couper des arbres.

[66]         ORDONNE au défendeur de cesser de menacer le demandeur.

[67]         ACCUEILLE en partie la demande reconventionnelle du défendeur.

[68]         ORDONNE au demandeur de verser au défendeur-demandeur reconventionnel un montant de 5 250,00$.

[69]         Chaque partie payant ses frais.

	__________________________________ CLAUDE BOUCHARD, j.c.s.
Me Chantale Bouchard 59, rue D'Auteuil Québec (Québec) G1R 4C2 Procureure du demandeur
Monsieur Langis Gagné […] St-Siméon (Québec) […] Défendeur
Date d’audience : Le 29 octobre 2014