Webster c. Hutter							2015 QCCQ 10717
COUR DU QUÉBEC
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			Québec
LOCALITÉ DE				Québec
« Chambre civile  »
N° :		200-22-064801-129
DATE :	30 octobre 2015
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE					L’HONORABLE	DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q.
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Manès webster
Demandeur
c.
Madeleine hutter
Défenderesse-demanderesse reconventionnelle
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JUGEMENT
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Le litige

[1]            Le demandeur, Manès Webster (ci-après «  Webster [1]   ») réclame à la défenderesse, Madeleine Hutter (ci-après «  Hutter  ») 21 149,95 $ à titre d‘arrérage de loyers et de pertes encourus à la suite de la vente d’un immeuble faisant l’objet d’un bail et d’une promesse d’achat.

[2]            La défenderesse, Hutter, nie devoir quelque somme que ce soit et, se portant demanderesse reconventionnelle, réclame à son tour 38 994,22 $ au demandeur à titre de remboursement d’acompte et de dépenses et également à titre de perte de revenus et en dommages et intérêts.

Le contexte

[3]            Webster, avocat et homme d’affaires, possédait un immeuble sis au […] à Québec. Il y a lieu de préciser que cet immeuble, au moment où le demandeur et la défenderesse ont négocié les termes de l’entente (P-1), faisait l’objet d’une entente préalable avec François-Rémy Ouellet (ci-après «  Ouellet  ») (D-7). Par cette dernière entente (D-7) signée le 26 janvier 2012, Ouellet s’engageait dans un premier temps à louer l’immeuble et par la suite à l’acheter au prix de 200 000 $.

[4]            Il est opportun de préciser également que Webster et Ouellet se connaissaient depuis plusieurs années. En effet, Ouellet travaillait en 2012 pour la société Constructions Saint-Michel inc. et était actionnaire minoritaire de cette dernière, Webster détenant le contrôle de cette société.

[5]            Il est en preuve que Constructions Saint-Michel inc. a construit l’immeuble en question.

[6]            La preuve permet également d’établir que puisque Ouellet n’a pu obtenir le financement qu’il désirait pour l’acquisition de l’immeuble, une entente verbale est intervenue entre Webster et Ouellet, selon laquelle ce dernier pouvait faire des démarches pour trouver un autre acheteur.

[7]            En vertu de cette entente verbale, Ouellet pouvait soit louer ou revendre l’immeuble à une autre personne et, dans l’éventualité où le prix de vente serait supérieur à 200 000 $, il était prévu que Ouellet pourrait garder la différence.

[8]            En mai 2012, Hutter, qui habite sur la rue George-Muir, a noté qu’il y avait un édifice neuf vacant et qu’une affiche «  location  » y était apposée.

[9]            Hutter, qui est une mère de famille de six (6) enfants, et qui travaille à mi-temps comme réceptionniste dans un organisme communautaire, voulait y établir une garderie en milieu familial. Selon cette dernière, étant donné qu’il s’agissait d’une garderie en milieu familial, elle voulait également y avoir un logement pour que sa fille puisse s’y installer et opérer la garderie.

[10]         Hutter prend donc contact avec Ouellet et visite à quelques reprises l’immeuble en question. À l’occasion de ces différentes visites et discussions avec Ouellet, Hutter lui fait remarquer qu’elle pourrait être intéressée, en plus d’une location, à une option d’achat.

[11]         Cependant, elle fait part à Ouellet du fait que le local devait être divisé afin que l’on puisse y construire un logement en arrière.

[12]         Selon Hutter, Ouellet lui aurait répondu qu’il n’y avait aucun problème, car lui - même voulait s’y faire un loft.

[13]         Après avoir convenu de certaines modalités quant à la location et au prix d’achat éventuel ainsi qu’aux travaux devant être effectués à l’intérieur de l’immeuble, Hutter rencontre par la suite Webster à son bureau d’avocats afin de convenir d’une entente finale et des conditions financières.

[14]         Une entente intitulée «  bail et promesse d’achat  » (D-1) est alors signée le 26 mai 2012 par les parties.

[15]         Ouellet intervient à cette entente puisqu’il devait assumer certains travaux d’aménagement. En effet, l’entente D-1, prévoit que :

bail et promesse d’achat

[…]

5. ___Francois Ouellet assumera les frais et les travaux pour une division au tier ( sic ) de la grande salle et l’électricité afférente ainsi que la communication avec l’entrepôt;

6. ___Francois, manès et Madelaine se partgeront ( sic ) les frais inhérent pour qu’il y est deux fenêtres qui ouvrent;

(Reproduction intégrale)

[16]         Par ailleurs, l’entente D-1 stipule également ce qui suit :

« […]

2. L’Acheteur louera ledit Immeuble pour un loyer de mille dollars (1 000 $) par mois, non chauffé ni éclairé et ce, à compter du 1 ^er août 2012 jusqu’au 30 juin 2013, si le bail doit se continuer, il sera de 2 250 $ par mois, du 1 ^er juillet 2013 au 30 juin 2014;

3.  L’Acheteur pourra se porter acquéreur en tout temps pour la somme de deux cent vingt mille dollars (215 000 $) payable comme suit :

·          15 000 $ à titre d’acompte à être versé à la signature ou dans les sept (7) jours; 

·          […];

4.     L’Acheteur convient de faire tous les efforts afin d’obtenir le financement le plus rapidement possible et s’engage à acheter l’Immeuble selon les conditions ci-haut mentionnées d’ici un an;

5.     […] »

(Reproduction intégrale)

[17]         Une inscription manuscrite à l’entente D-1, dûment paraphée par les parties, indique également que «  le 15 000 sera applicable sur le loyer de la 2ème année . »

[18]         Il est en preuve que la défenderesse a versé 15 000 $ le 1 ^er juin 2012 au demandeur (D-4).

[19]         Bien que l’entente verbale entre Webster et Ouellet prévoyait que le gain entre le prix de vente de 200 000 $ (stipulé au contrat D-7) et le prix de vente, 215 000 $ (stipulé à l’entente D-1) devait accroître à Ouellet, Webster témoigne qu’il ne lui a versé que 10 000 $. Il semble en effet qu’il y aurait eu entente entre Ouellet et Webster quant au 5 000 $ restant et que Ouellet aurait renoncé à cette somme.

[20]         Hutter commence à opérer la garderie en juillet 2012 avec sa fille, Andrée Bouchard (ci-après «  Bouchard  ») ainsi qu’avec Stéphanie Malouin (ci-après «  Malouin  »).

[21]         Cette dernière témoigne qu’elle avait entre temps répondu à une annonce «  appartement à louer  » affichée à l’immeuble déjà occupé par Hutter.

[22]         Malouin témoigne qu’elle a occupé un espace dans l’immeuble, à titre de logement, qui était en partie complété, pendant quelques semaines. Elle précise qu’il n’y avait pas de bail entre elle et Hutter et qu’elle aidait Bouchard dans les opérations de la garderie. Elle affirme qu’il n’y avait pas plus de six (6) enfants.

[23]         Quant à Bouchard, qui est éducatrice spécialisée, elle confirme qu’elle n’a jamais occupé l’espace qui tenait lieu de logement et que c’était Malouin qui y habitait.

[24]         Elle confirme également qu’il n’y avait pas plus de six (6) enfants par jour et que le projet, élaboré avec sa mère, Hutter, prévoyait qu’elle vienne éventuellement s’y établir pour y habiter avec son conjoint.

[25]         Il est en preuve que les parties ont également signé un autre document, en l’instance la convention P-1, qui est essentiellement une version «  mise au propre  » du bail et de la promesse d’achat D-1.

[26]         Hutter témoigne que, selon sa compréhension des faits, Webster lui a demandé de venir signer à son bureau ce document pour des questions de financement.

[27]         Elle témoigne cependant qu’elle ne savait pas trop pourquoi elle devait signer ce document. Elle témoigne qu’elle trouvait pour le moins bizarre que le même document soit modifié et que la date soit également changée.

[28]         Hutter affirme également s’être absentée quelques semaines pour des vacances au début du mois d’août. À son retour, sa fille est en «  panique  » puisque des inspecteurs de la ville de Québec (ci-après la «  Ville  ») étaient venus durant son absence.

[29]         En effet, il est en preuve qu’une employée de la Ville, en l’occurrence Lydia-Karine Larouche (ci-après «  Larouche  »), à l’époque technicienne en bâtiment pour la ville de Québec, s’est présentée à l’immeuble et, à la suite d’une inspection, elle a émis un «  avis d’infraction  » en date du 16 août 2012 (D-2).

[30]         Selon la lettre du 16 août 2012, adressée à Webster, la Ville faisait état qu’il y avait occupation illégale d’une garderie sans certificat d’autorisation et qu’il y avait également occupation illégale d’un logement en cours d’aménagement.

[31]         Cet avis d’infraction intime l’ordre à Webster de cesser l’occupation immédiate de la garderie et du logement et de cesser également les travaux de construction du logement.

[32]         Larouche témoigne, en ce qui concerne cet avis d’infraction du 16 août 2012 ainsi qu’au sujet d’un second avis d’infraction en date du 27 septembre 2012, que le zonage de la Ville ne permet pas le logement ni l’exploitation d’une garderie en milieu familial. Larouche affirme cependant qu’un logement et une garderie pourraient être autorisés, mais seulement s’il y avait construction d’un deuxième étage et que le logement et la garderie en milieu familial soient situés à ce deuxième étage et non au rez-de-chaussée.

[33]         Hutter témoigne qu’elle était en état de panique. Elle communique alors immédiatement avec Webster. Elle dit apprendre à ce moment de la part de ce dernier qu’elle devait faire construire un deuxième étage si elle voulait avoir un logement et une garderie en milieu familial.

[34]         Selon Hutter, tout son projet de garderie et de logement s’écroulait puisqu’elle ne voulait absolument pas opérer un bâtiment de nature «  commerciale  » et qu’elle n’avait pas les moyens de procéder à la construction d’un deuxième étage.

[35]         Webster quant à lui, prétend que toute la question du logement était possible, aux fins de zonage si le logement était situé à l’étage. Il dit qu’il n’a appris qu’en juillet qu’il y avait un logement à l’arrière du local.

[36]         Selon Webster, Hutter ne lui a jamais dit qu’elle voulait un logement et une garderie en milieu familial. Malgré les divergences de compréhension et de perception quant aux faits qui auraient été communiqués entre les parties, avant la signature du contrat P-1, Webster croit par ailleurs que Hutter n’est pas pour autant «  menteuse  ».

[37]         Ouellet, quant à lui, témoigne qu’il a rencontré Hutter à deux (2) ou trois (3) reprises. Il confirme avoir discuté avec cette dernière du fait que celle-ci voulait ouvrir une garderie. Cependant, il témoigne qu’Hutter lui aurait également mentionné une intention d’exploiter un magasin d’électronique. Sur ce point, Hutter répond qu’elle ne se souvient pas qu’elle ait dit à Ouellet qu’elle voulait avoir un magasin d’électronique et que si elle avait fait référence à cette idée, c’est que son fils étudiait en informatique et que cette idée lui était peut-être venue, mais sans plus.

[38]         Malgré le fait que Webster tentait de lui suggérer différentes avenues en ce qui concerne le financement pour la construction d’un deuxième étage, Hutter décide de mettre un terme au projet puisque, dit-elle, elle se sentait pressée et en perte de contrôle de son projet de garderie. Elle mandate donc un avocat, le 2 octobre 2012, et informe Webster (lettre D-3), de son intention de libérer l’immeuble, d’annuler le bail et lui demande le remboursement de la somme de 15 000 $.

[39]         Peu de temps après, et compte tenu de ce qui précède, Webster vend l’immeuble le 23 octobre 2012 à la société 9217-5876 Québec inc. au prix de cent quatre-vingts mille dollars (180 000 $).

[40]         Étant donné la résiliation du bail et de la promesse d’achat par Hutter, il lui réclame donc une somme de 20 000 $, en plus du loyer du mois d’octobre 2012.

Position du demandeur

[41]         Le procureur du demandeur plaide que, s’agissant d’un projet d’investissement de 215 000 $, Hutter se devait de vérifier si l’immeuble qu’elle voulait acquérir pouvait être occupé par une garderie en milieu familial et si l’immeuble pouvait également contenir un logement. Selon le demandeur, Hutter ne l’a pas informé clairement de ce qu’elle voulait y faire.

[42]         Ainsi, selon Webster, Hutter ne peut plaider vice de consentement et donc, ne peut réclamer l’annulation du contrat puisque son erreur serait inexcusable. (article 1400 du Code civil du Québec «  C.c.Q . »).

[43]         Enfin, selon Webster, une des conclusions de la défense et demande reconventionnelle (c’est-à-dire celle requérant du tribunal qu’il ordonne l’annulation du bail et la promesse d’achat) serait de la compétence de la Cour supérieure, car la promesse d’achat concerne un immeuble de 215 000 $.

Position de la défenderesse

[44]         Le procureur de Hutter affirme que cette dernière a toujours était claire dans ses intentions. Le témoignage de Hutter et de sa fille le confirme. Hutter a toujours prétendu qu’elle voulait dans un premier temps «  louer  » et avoir une option d’achat sur l’immeuble. Elle a fait confiance à Webster, avocat, pour la rédaction de l’entente P-1. De plus, le contrat P-1 est dans un premier temps un contrat de location (voir article 2) et contient également une option d’achat à la discrétion de Hutter (voir article 3).

[45]         S’agissant donc d’un bail, l’article 1858 C.c.Q. indique clairement que c’est au locateur, c’est-à-dire Webster, de garantir les troubles de droit pouvant affecter le bien loué.

[46]         Enfin, l’avis d’infraction P-2 de la Ville adressé à Webster a fait en sorte d’empêcher Hutter de jouir paisiblement de l’immeuble.

analyse

[47]         L’entente P-1, dont Webster admet avoir rédigé et/ou dicté, ne prêche pas par sa clarté. En effet, ce document, intitulé « BAIL ET PROMESSE D’ACHAT » stipule qu’il peut y avoir location pendant une période de deux (2) ans (article 2) et stipule également que Hutter pourra se porter acquéreur de l’immeuble (article 3).

[48]         Par ailleurs, l’article 4 précise qu’Hutter s’engage à acheter l’immeuble à l’intérieur d’une année.

[49]         En ce qui concerne l’interprétation des contrats, le C.c.Q. prévoit entre autres ce qui suit :

SECTION IV  

DE L'INTERPRÉTATION DU CONTRAT

1425.  Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés.

1426.  On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages.

1427.  Les clauses s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'ensemble du contrat.

1432.  Dans le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée. Dans tous les cas, il s'interprète en faveur de l'adhérent ou du consommateur.

[50]         En l’instance, le témoignage d’Hutter était clair et direct et à certaines occasions, empreint d’une émotivité certaine. Pour elle, il ne fait aucun doute qu’elle a dévoilé à Webster et Ouellet ses intentions, soit d’avoir un logement dans l’immeuble afin d’y ouvrir une garderie familiale.

[51]         Par ailleurs, le témoignage de Webster a été hésitant à quelques reprises, entre autres sur les circonstances à l’origine de la signature de la deuxième entente D-1 en juillet 2012 et également en ce qui concerne sa perception des discussions entre Hutter et Ouellet.

[52]         À ce sujet, Ouellet admet qu’il voulait se libérer d’une situation contractuelle (l’entente D-7) conclue avec Webster, en vertu de laquelle il s’était engagé à acheter l’immeuble.

[53]         Il a réalisé, dit-il, qu’il pouvait faire un «  flip  » et revendre à profit l’immeuble à Hutter.

[54]         En procédant ainsi, Webster lui accordait la possibilité de faire un gain égal à la différence entre le prix de vente négocié avec Hutter et le prix auquel il s’était  engagé à acheter en vertu de l’entente D-7, soit deux cent mille dollars (200 000 $).

[55]         De plus, alors que le contrat D-7, entre Webster et Ouellet indique clairement qu’il s’agit d’une vente taxable, donc d’un bail et achat commercial, les contrats D-1 et P-1 sont muets à cet égard et Webster n’a pas non plus indiqué clairement pourquoi il en était ainsi, sans doute un oubli de sa part, dit-il.

[56]         Dans les circonstances, le Tribunal arrive à la conclusion, après avoir entendu les témoins et considéré la preuve dans son ensemble que la défenderesse a prouvé les éléments essentiels de sa contestation, c’est-à-dire le fait qu’elle était convaincue qu’elle pouvait avoir un logement dans l’immeuble pour y opérer une garderie en milieu familial, et ce, sans au préalable avoir l’obligation de construire un deuxième étage.

[57]         Or, le zonage de la Ville ne le permettait pas.

[58]         Compte tenu de ce qui précède, et de l’article 1858 C.c.Q., Hutter était en droit de résilier la convention D-1, c’est-à-dire autant le bail que la promesse d’achat.

[59]         Sur ce dernier aspect, compte tenu des lacunes dans la rédaction de cette entente et de l’article 1432 C.c.Q., le Tribunal détermine que le document D-1 constitue plutôt une option d’achat accordée à Hutter.

[60]         Compte tenu de ce qui précède, l’action du demandeur doit par conséquent être rejetée.

Demande reconventionnelle

[61]         Hutter réclame 38 994,22 $, soit le remboursement de l’acompte de 15 000 $. Elle réclame également 994,22 $ pour les travaux d’aménagements réalisés dans l’immeuble.

[62]         Compte tenu des conclusions précédentes eu égard au bien fondé de la résiliation par Hutter du contrat P-1, le Tribunal détermine que cette dernière a droit au remboursement de ces sommes, soit 15 994,22 $.

[63]         Par ailleurs, Hutter réclame 18 000 $, soit 3 600 $ pour perte de revenus de location pour cinq (5) années. Cette réclamation doit être rejetée.

[64]         En effet, le contrat P-1 n’avait qu’une durée de deux (2) ans. De plus, aucune preuve comptable ni financière n’a été présentée qui pourrait justifier un manque à gagner de 3 600 $ par année.

[65]         Enfin, Hutter réclame 5 000 $ à titre de dommages-intérêts pour troubles, ennuis, inconvénients, stress, etc.

[66]         Malgré le fait que le Tribunal arrive à la conclusion qu’Hutter doit être dédommagée pour les sommes investies dans ce projet, le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas en l’instance preuve de mauvaise foi ou d’intention malveillante du demandeur.

[67]         En matière contractuelle, le C.c.Q. prévoit ce qui suit en ce qui concerne l’évaluation de dommages-intérêts :

II. —   De l'évaluation des dommages-intérêts

1 —   

De l'évaluation en général

1613.  En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

[68]         Compte tenu de ce qui précède, cette réclamation de 5 000 $ doit également être rejetée.

[69]         En ce qui concerne la question soulevée par le procureur de Webster quant à la juridiction de la Cour (c’est-à-dire, demande d’annuler à toutes fins que de droit l’entente P-1 dans les conclusions de la défense), le Tribunal n’entend pas y répondre puisque cette question est théorique et n’est plus en litige depuis que Webster a vendu l’immeuble le 23 octobre 2012 à la suite de la résiliation de l’entente P-1.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL   :

Rejette la requête introductive d’instance;

Accueille en partie la demande reconventionnelle;

Condamne le demandeur, Manès Webster, à payer à la défenderesse, Madeleine Hutter, la somme de 15 994,22 $, avec intérêts calculés au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter du 2 octobre 2012;

le tout avec dépens en faveur de la défenderesse, Madeleine Hutter.

 

		__________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q.
Girard & Therrien, société d’avocats
M e Kevin Therrien
108, Cote du Passage - 2 ème étage levis (Québec)  G6V 5S9 Procureurs du demandeur
Quessy Henry St-Hilaire
M e Patrick Quessy Casier # 68
Procureurs de la défenderesse
Date d’audience :	16 septembre 2015